{"id":228689,"date":"2022-02-05T10:00:46","date_gmt":"2022-02-05T13:00:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=228689"},"modified":"2022-02-04T22:26:57","modified_gmt":"2022-02-05T01:26:57","slug":"fundos-imobiliarios-emissoes-alavancagem-2022","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/fundos-imobiliarios-emissoes-alavancagem-2022\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios: n\u00famero de emiss\u00f5es diminui, mas h\u00e1 boas alternativas entre os FIIs; veja"},"content":{"rendered":"

As emiss\u00f5es de cotas dos fundos imobili\u00e1rios<\/a> (FIIs) superaram as expectativas em 2021. De acordo com o \u00faltimo boletim da B3 (B3SA3)<\/a>, de dezembro, foram 76 ofertas p\u00fablicas conclu\u00eddas ao longo do ano, somando R$ 24 bilh\u00f5es de capta\u00e7\u00e3o, sem considerar as ofertas restritas aos investidores qualificados – o que aumentaria ainda mais esse n\u00famero.\u00a0<\/span><\/p>\t

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Fundos imobili\u00e1rios. Foto: Jason Goh, por Pixabay<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

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Para 2022, este cen\u00e1rio n\u00e3o deve se repetir. Com o prolongamento do ciclo altista de juros<\/strong> pelo Banco Central (BC), o \u00edmpeto do mercado secund\u00e1rio<\/a> por cotas de fundos imobili\u00e1rios diminuiu e, consequentemente, o mercado de emiss\u00f5es tamb\u00e9m foi afetado.\u00a0<\/span><\/p>\n

As poucas exce\u00e7\u00f5es a essa regra t\u00eam sido os fundos imobili\u00e1rios que investem em Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios<\/a> (CRIs), os chamados \u201cfundos de papel<\/a>\u201d, que apresentaram maior demanda em 2021 e devem continuar em 2022.\u00a0<\/span><\/p>\n

De acordo com Gustavo Asdourian, s\u00f3cio-fundador da gestora Guardian, o mercado financeiro<\/strong> ainda est\u00e1 muito impactado com a deteriora\u00e7\u00e3o do cen\u00e1rio macroecon\u00f4mico de juros e<\/strong> infla\u00e7\u00e3o<\/strong> altos. Com isso, a previs\u00e3o para 2022 \u00e9 de que as emiss\u00f5es sejam bem mais escassas.\u00a0<\/span><\/p>\n

Tamb\u00e9m prejudica o apetite dos investidores a chegada das elei\u00e7\u00f5es presidenciais. \u201cNesse contexto, as incertezas aumentam\u201d, afirma Asdourian.\u00a0<\/span><\/p>\n

O ano de 2022 deve ser mais desafiador para os fundos imobili\u00e1rios do que os dois \u00faltimos anos. A taxa b\u00e1sica de juros<\/a>, a Selic, deve aumentar at\u00e9 11,75%, segundo estimativas do BC, indicadas no Boletim Focus. A infla\u00e7\u00e3o apesar da tend\u00eancia de desacelera\u00e7\u00e3o, ainda deve fechar em alta, na casa dos 5% segundo o Focus.\u00a0<\/span><\/p>\n

Na opini\u00e3o de Asdourian, com a soma de todos esses fatores,\u00a0 os fundos de papel devem continuar indo bem, j\u00e1 que est\u00e3o atrelados a indicadores macroecon\u00f4micos<\/a> e corrigem mensalmente seus rendimentos segundo os juros e a infla\u00e7\u00e3o. J\u00e1 os fundos de tijolos, por outro lado, podem sofrer mais e as emiss\u00f5es ser\u00e3o pontuais, quando houver janelas de oportunidade.\u00a0<\/span><\/p>\n

Por que emitir cotas de fundos imobili\u00e1rios com a demanda baixa?\u00a0<\/b><\/h2>\n

A emiss\u00e3o de cotas<\/strong> \u00e9 a primeira op\u00e7\u00e3o dos gestores de fundos imobili\u00e1rios para captar recursos e dar conta de realizar novas aquisi\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis ou outros investimentos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m de investimentos, as subscri\u00e7\u00f5es<\/strong> tamb\u00e9m podem cobrir uma d\u00edvida que est\u00e1 perto do vencimento ou muito alta, o que \u00e9 mais bem visto pelos investidores do que vender um im\u00f3vel que j\u00e1 est\u00e1 sendo administrado em carteira. “Em v\u00e1rios casos, colocar o im\u00f3vel a venda \u00e9 uma das \u00faltimas alternativas, porque eventualmente se vende com preju\u00edzo”, explica Asdourian.<\/span><\/p>\n

Alongar as d\u00edvidas tamb\u00e9m \u00e9 uma op\u00e7\u00e3o. Mas nem sempre \u00e9 alternativa com apelo aos cotistas do fundo, especialmente com o cen\u00e1rio de dois d\u00edgitos da taxa de juros<\/a>. O s\u00f3cio-fundador tamb\u00e9m afirma que \u00e9 preciso balancear os benef\u00edcios de alongar ou criar mais d\u00edvidas, uma vez que deixar mais para frente pode criar um problema novo.<\/span><\/p>\n

Outro ponto importante que pode levar um FII a emitir novas cotas mesmo no cen\u00e1rio depreciado \u00e9 a oportunidade de investir em im\u00f3veis que sofreram desvaloriza\u00e7\u00e3o ap\u00f3s a reavalia\u00e7\u00e3o patrimonial. Ela \u00e9 feita com o objetivo de estabelecer valores, majoritariamente para corrigir o pre\u00e7o real dos ativos, de acordo com as exig\u00eancias cont\u00e1beis.<\/span><\/p>\n\t

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A partir da reavalia\u00e7\u00e3o, os gestores do fundo podem optar por reformar o im\u00f3vel ou investir em outras a\u00e7\u00f5es de moderniza\u00e7\u00e3o para preservar o patrim\u00f4nio e seu valor. Nesse caso, tamb\u00e9m \u00e9 necess\u00e1rio obter recursos. <\/span><\/p>\n

Um retrofit<\/strong> pode ser diferencial para adquirir novos inquilinos ou at\u00e9 mesmo para manter os cotistas no fundo ao indicar um movimento de <\/span>adequa\u00e7\u00e3o ou atualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n

Mas, para que qualquer um desses passos aconte\u00e7a, o momento de mercado precisa ser prop\u00edcio. Sem demanda pelos investidores para compra de cotas no mercado prim\u00e1rio<\/a>, a gest\u00e3o dos FIIs est\u00e3o recorrendo a outros artif\u00edcios para arrecadar recursos.\u00a0<\/span><\/p>\n

A op\u00e7\u00e3o da alavancagem\u00a0\u00a0<\/b><\/h2>\n

Outra op\u00e7\u00e3o de capta\u00e7\u00e3o para os fundos imobili\u00e1rios \u00e9 por meio de d\u00edvidas<\/strong>. Diferentemente do que ocorre com as empresas, os fundos n\u00e3o podem contrair d\u00edvidas para fazer aloca\u00e7\u00f5es, mas t\u00eam a op\u00e7\u00e3o de usar estrat\u00e9gias financeiras para obter recursos, caso da alavancagem.\u00a0<\/span><\/p>\n

Segundo Luis Gustavo Pereira, head de renda vari\u00e1vel da Guide Investimentos, os FIIs podem usar seu patrim\u00f4nio como garantia para conseguir antecipar recursos e adquirir outros ativos. Pereira destaca, por\u00e9m, que n\u00e3o \u00e9 um movimento trivial e que nem todos os fundos conseguem fazer.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201c\u00c9 preciso ter uma boa garantia para usar a securitiza\u00e7\u00e3o. Fundos de log\u00edstica<\/a>, por exemplo, podem ter mais facilidade por terem contratos longos, at\u00edpicos, para conseguir vincular a d\u00edvida. Para lajes corporativas<\/a> pode ser mais dif\u00edcil por terem menos contratos dessa natureza\u201d, afirma Pereira.\u00a0<\/span><\/p>\n

Nos fundos imobili\u00e1rios, o processo de alavancagem funciona da seguinte forma, utilizando um fundo de tijolo como exemplo: em um portf\u00f3lio com 10 im\u00f3veis, o FII pode usar os alugu\u00e9is futuros desses im\u00f3veis para emitir um CRI e captar os recursos para o fundo.\u00a0<\/span><\/p>\n

Os alugu\u00e9is futuros<\/strong> s\u00e3o a garantia, por isso a import\u00e2ncia dos contratos longos para a emiss\u00e3o da d\u00edvida. \u201cDigamos que os recursos sejam para a compra de um im\u00f3vel\u201d, explica Pereira. \u201cNesse caso, o dinheiro vai para a aquisi\u00e7\u00e3o e o aluguel serve para pagar os juros e amortiza\u00e7\u00f5es da d\u00edvida\u201d.\u00a0<\/span><\/p>\n

O risco da opera\u00e7\u00e3o est\u00e1 na inseguran\u00e7a quanto aos pagamentos de alugu\u00e9is do portf\u00f3lio. Se por qualquer motivo o fluxo \u00e9 interrompido e o FII n\u00e3o consegue honrar seus compromissos com a institui\u00e7\u00e3o que emitiu o CRI, os im\u00f3veis entram em risco.\u00a0<\/span><\/p>\n

Fundos imobili\u00e1rios arriscam d\u00edvida\u00a0<\/b><\/h2>\n

\u201cA quest\u00e3o da d\u00edvida \u00e9 entender se \u00e9 uma opera\u00e7\u00e3o saud\u00e1vel ou n\u00e3o. N\u00e3o \u00e9 f\u00e1cil e nem barata, ent\u00e3o precisa monitorar se \u00e9 o caso de resolver um problema ou gerar um maior. Mas n\u00e3o se pode negar que \u00e9 uma sa\u00edda para honrar uma obriga\u00e7\u00e3o importante ou aproveitar uma oportunidade\u201d, pondera Asdourian, da Guardian.\u00a0<\/span><\/p>\n

Fernando Gadelho, diretor de FIIs da HSI, acredita que, quando a alavancagem faz parte de uma estrutura bem-sucedida e planejada da maneira correta, ela \u00e9 saud\u00e1vel para o fundo imobili\u00e1rio e pode aumentar o seu potencial de investimentos, principalmente em um cen\u00e1rio de emiss\u00f5es t\u00e3o pressionado.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201c\u00c9 uma forma do mercado entregar o que precisa e aproveitar oportunidades. \u00c9 preciso olhar para o aumento da alavancagem com outros olhos\u201d, diz o diretor.\u00a0<\/span><\/p>\n\t

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Recentemente, o Bresco Log\u00edstica celebrou um aditamento ao contrato com o Mercado Livre (MELI34<\/a>) para expandir o refeit\u00f3rio no Bresco Bahia. Para isso, o fundo vai precisar investir R$ 7,2 milh\u00f5es na obra. O FII optou por captar esse recurso por meio de uma alavancagem com CRI.\u00a0<\/span><\/p>\n

O contrato com o Mercado Livre foi estendido at\u00e9 8 de mar\u00e7o de 2026 e a securitiza\u00e7\u00e3o da forma que foi feita n\u00e3o deve impactar na distribui\u00e7\u00e3o mensal de rendimentos do fundo, informam em fato relevante<\/a>.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em uma opera\u00e7\u00e3o com outro objetivo, o Alianza Trust Renda Imobili\u00e1ria (ALZR11<\/a>) optou pela alavancagem para adquirir um im\u00f3vel, o\u00a0 Coca-Cola FEMSA, em Santo Andr\u00e9 (SP). O centro log\u00edstico est\u00e1 100% locado para a pr\u00f3pria Coca-Cola, por meio de um contrato at\u00edpico de 12 anos, no m\u00ednimo.<\/span><\/p>\n

Para aquisi\u00e7\u00e3o, o ALZR11 optou por alavancar metade do valor de compra e pagar o restante do caixa. Segundo a gestora, dessa forma o fundo consegue manter \u201cvolume significativo de capital em caixa para fazer frente ao mercado atual e \u00e0s oportunidades que devem surgir\u201d.<\/span><\/p>\n

Gadelho entende que, com opera\u00e7\u00f5es bem estruturadas de alavancagem, a gest\u00e3o dos FIIs consegue fazer bons neg\u00f3cios e evitar a capta\u00e7\u00e3o de recursos no mercado neste momento, quando o valor patrimonial<\/a> das cotas est\u00e3o descontados e as emiss\u00f5es podem diluir os pre\u00e7os para os investidores atuais.\u00a0<\/span><\/p>\n

Poss\u00edveis janelas de capta\u00e7\u00e3o em 2022<\/b><\/h2>\n

Neste come\u00e7o de ano, alguns fundos imobili\u00e1rios se arriscaram e foram ao mercado tentar captar por meio da emiss\u00e3o de novas cotas.\u00a0<\/span><\/p>\n

Pereira, da Guide, destaca a capta\u00e7\u00e3o do Iridium Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (IRDM11<\/a>), que conseguiu colocar 5,04 milh\u00f5es novas cotas no mercado por meio de uma oferta restrita<\/a>, que rendeu R$ 503,2 milh\u00f5es ao fundo. Acontece que o IRDM11 \u00e9 um fundo de papel e pertence ao grupo das exce\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/span><\/p>\n

A maior parte das tentativas de capta\u00e7\u00e3o s\u00e3o dos FIIs de CRI, casos do Cyrela Cr\u00e9dito (CYCR11), Kinea High Yield<\/a> (KNHY11<\/a>) e Versalhes Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (VSLH11<\/a>).\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

J\u00e1 para fundos de tijolo<\/a> ou h\u00edbridos, a situa\u00e7\u00e3o \u00e9 outra. Poucas s\u00e3o as subscri\u00e7\u00f5es anunciadas, outras ainda s\u00e3o canceladas. O Valora Hedge Fund (VGHF11<\/a>) \u00e9 um exemplo de resist\u00eancia. O fundo h\u00edbrido vai ao mercado com uma oferta p\u00fablica, para tentar captar R$ 250 milh\u00f5es com a subscri\u00e7\u00e3o de 26,43 milh\u00f5es de novas cotas, no valor de R$ 9,80.\u00a0<\/span><\/p>\n

Para este ano, Pereira v\u00ea tr\u00eas poss\u00edveis janelas de capta\u00e7\u00e3o para os fundos imobili\u00e1rios: no p\u00f3s-Carnaval, meio do ano e p\u00f3s-elei\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201cDepois do Carnaval deve se abrir uma janela at\u00e9 abril. No meio do ano \u00e9 incerto, mas pode surgir por volta de maio e junho. Depois vem uma desacelera\u00e7\u00e3o pelo per\u00edodo eleitoral. Uma nova janela s\u00f3 deve surgir depois das elei\u00e7\u00f5es, com um cen\u00e1rio pol\u00edtico j\u00e1 consolidado\u201d, afirma.\u00a0<\/span><\/p>\n

Para Gadelho, da HSI, o ponto de virada para uma nova janela forte de emiss\u00f5es ser\u00e1 com o encerramento do ciclo altista dos juros? \u201cCom a perspectiva da infla\u00e7\u00e3o desacelerar e a Selic no m\u00e9dio prazo cair, esperamos a aprecia\u00e7\u00e3o das cotas dos fundos de tijolo e a abertura para um novo ciclo nos fundos imobili\u00e1rios<\/strong>\u201d.<\/span><\/p>\n

(Com colabora\u00e7\u00e3o de Vict\u00f3ria Anhesini)<\/em><\/p>\n\t

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