{"id":226399,"date":"2022-01-27T19:59:58","date_gmt":"2022-01-27T22:59:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=226399"},"modified":"2022-01-27T20:07:18","modified_gmt":"2022-01-27T23:07:18","slug":"decisao-cvm-dividendos-mxrf11-respostas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/decisao-cvm-dividendos-mxrf11-respostas\/","title":{"rendered":"Decis\u00e3o da CVM sobre os dividendos do MXRF11: 8 respostas para entender o caso"},"content":{"rendered":"

Na noite de ter\u00e7a-feira (25), o Maxi Renda<\/a> (MXRF11<\/strong>), fundo imobili\u00e1rio com o maior n\u00famero de cotistas do mercado, publicou um fato relevante<\/a> em que apresentou uma decis\u00e3o da CVM sobre o Fundo, determinando a distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos somente em caso de lucro cont\u00e1bil<\/a>, n\u00e3o pelo regime de caixa<\/a>.<\/span><\/p>\t

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\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\"Decis\u00e3o\n\t\t\t<\/picture>\n\n\t\t\t
Fundos Imobili\u00e1rios. Foto: Pixabay<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

O caso \u00e9 espec\u00edfico sobre o FII MXRF11<\/strong>, mas repercutiu no mercado de fundos imobili\u00e1rios pela possibilidade de jurisprud\u00eancia da decis\u00e3o da CVM, levando o modelo a todos os FIIs.<\/span><\/p>\n\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\tMXRF11: como a decis\u00e3o da CVM pode afetar os fundos imobili\u00e1rios?\t\t<\/a>\n\t<\/div>\n\n\n

1. Qual a preocupa\u00e7\u00e3o da ind\u00fastria de FIIs com o caso do MXRF11?<\/strong><\/span><\/b><\/h3>\n

O debate gira em torno de um tema que j\u00e1 \u00e9 antigo para o mercado de fundos imobili\u00e1rios: o crit\u00e9rio de distribui\u00e7\u00e3o de dividendos<\/a> \u00e9 o lucro caixa ou regime cont\u00e1bil?\u00a0<\/span><\/p>\n

Na decis\u00e3o divulgada na ter\u00e7a, a CVM entende que o par\u00e2metro a ser seguido \u00e9 o lucro cont\u00e1bil<\/strong> e, em casos de pagamentos superiores a esse lucro, os valores n\u00e3o podem ser distribu\u00eddos como rendimentos e, sim, como amortiza\u00e7\u00e3o ou devolu\u00e7\u00e3o de capital aos investidores. J\u00e1 no caso de preju\u00edzo cont\u00e1bil, nenhum rendimento poderia ser pago.\u00a0<\/span><\/p>\n

Acontece que, desde 2014, com base em um of\u00edcio da pr\u00f3pria CVM, a maior parte dos fundos imobili\u00e1rios distribuem seus rendimentos de acordo com o lucro caixa. E a decis\u00e3o \u201cnova\u201d, sobre o MXRF11, mudaria tudo.\u00a0<\/span><\/p>\n

2. Por que isso aconteceu com o MXRF11?\u00a0<\/b><\/h3>\n

Ao analisar as demonstra\u00e7\u00f5es financeiras<\/a> do Maxi Renda, a CVM verificou que o Fundo estava distribuindo dividendos acima do lucro cont\u00e1bil e questionou a administra\u00e7\u00e3o do FII sobre o assunto, por entender que eles estavam indo contra suas diretrizes.\u00a0<\/span><\/p>\n

Acontece que a administra\u00e7\u00e3o do MXRF11 estava distribuindo segundo o regime caixa, como grande parte dos fundos imobili\u00e1rios da ind\u00fastria.\u00a0<\/span><\/p>\n

Mas, no entender dos t\u00e9cnicos da CVM, o pagamento do excesso de lucro caixa pelo FII estava aumentando o preju\u00edzo cont\u00e1bil do Fundo, de modo que n\u00e3o poderia mais ser feita a distribui\u00e7\u00e3o de dividendos at\u00e9 que se regularizasse a situa\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n

3. O que muda na troca do lucro caixa pelo cont\u00e1bil?\u00a0<\/b><\/h3>\n

O lucro caixa considera todo o montante arrecadado pelos FIIs em forma de alugu\u00e9is e outras fontes de arrecada\u00e7\u00e3o, o lucro cont\u00e1bil tamb\u00e9m leva em considera\u00e7\u00e3o a avalia\u00e7\u00e3o patrimonial dos im\u00f3veis.\u00a0<\/span><\/p>\n

Hoje, os fundos imobili\u00e1rios fazem da seguinte forma, em termos b\u00e1sicos: o administrador apura todos os seus alugu\u00e9is (ou outras formas de arrecada\u00e7\u00e3o), desconta as despesas que o fundo tem e distribui o percentual devido aos cotistas. Tudo isso com base nas movimenta\u00e7\u00f5es financeiras do per\u00edodo, que \u00e9 o lucro caixa.\u00a0<\/span><\/p>\n

J\u00e1 o processo com o lucro cont\u00e1bil seria diferente: ao somar os alugu\u00e9is do fundo, o administrador tamb\u00e9m teria que considerar as reavalia\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis (ou a marca\u00e7\u00e3o a mercado<\/a>, no caso dos FOFs e fundos de papel<\/a>) antes de descontar as despesas, para depois calcular os rendimentos.\u00a0<\/span><\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

4. Como isso prejudica os fundos imobili\u00e1rios<\/b><\/h3>\n

De acordo com Marx Gon\u00e7alves<\/strong>, analista de FIIs da Nord Research, essa diretriz acaba com um dos maiores princ\u00edpios dos fundos imobili\u00e1rios, que \u00e9 a previsibilidade dos rendimentos. Isso porque muda completamente a din\u00e2mica de distribui\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201cNesse cen\u00e1rio, n\u00e3o h\u00e1 mais previsibilidade ou recorr\u00eancia dos rendimentos. Sem poder distribuir rendimentos com preju\u00edzo cont\u00e1bil, pode acontecer de os fundos ficarem meses sem pagar. E, com o limite de pagamento atrelado ao lucro cont\u00e1bil, a recorr\u00eancia dos valores de dividendos mudaria tamb\u00e9m\u201d, diz Marx.\u00a0<\/span><\/p>\n

5. Mudan\u00e7as nos FoFs, fundos de tijolo e fundos de papel\u00a0<\/b><\/h3>\n

Os FoFs<\/strong> seriam os mais afetados, segundo Marx. Isso porque a marca\u00e7\u00e3o a mercado dos Fundos de Fundos<\/a> s\u00e3o mensais, seguindo as oscila\u00e7\u00f5es do mercado – o que afetaria diretamente a distribui\u00e7\u00e3o dos rendimentos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em per\u00edodos de queda (como o de agora), muitos FOFs costumam registrar preju\u00edzos cont\u00e1beis em rela\u00e7\u00e3o ao pre\u00e7o m\u00e9dio de seus portf\u00f3lios. E a\u00ed, no novo cen\u00e1rio, eles n\u00e3o poderiam pagar rendimentos, mesmo com o dinheiro em caixa.\u00a0<\/span>\u201cNo meu entendimento mostra que o impacto na ind\u00fastria de FOFs \u00e9 imenso. Fica invi\u00e1vel ter FoFs porque eles v\u00e3o ter muita dificuldade de pagar seus cotistas\u201d, diz o analista da Nord.\u00a0<\/span><\/p>\n

Para os fundos de tijolo<\/a>, a din\u00e2mica \u00e9 razoavelmente parecida. A diferen\u00e7a est\u00e1 na marca\u00e7\u00e3o, que \u00e9 pela reavalia\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis f\u00edsicos. Em casos de reavalia\u00e7\u00e3o negativa, isso deveria entrar na conta de lucro cont\u00e1bil, diminuindo o lucro total ou at\u00e9 mesmo resultando em um preju\u00edzo cont\u00e1bil.\u00a0<\/span><\/p>\n

J\u00e1 no caso dos fundos de papel, a repercuss\u00e3o \u00e9 menor, segundo Marx. \u201cJ\u00e1 existem administradores que pagam em linha com essa decis\u00e3o da CVM. Para quem \u00e9 regime caixa, muda pouca coisa, porque a marca\u00e7\u00e3o \u00e9 dos t\u00edtulos de CRI, com base na curva de juros<\/a>. Haveria impacto, sim, mas menor\u201d.\u00a0<\/span><\/p>\n

6. Contradi\u00e7\u00e3o\u00a0 na din\u00e2mica de pagamento<\/b><\/h3>\n

A quest\u00e3o cont\u00e1bil se mostra outra grande contradi\u00e7\u00e3o na “nova” din\u00e2mica de pagamento, porque ela n\u00e3o representa movimenta\u00e7\u00e3o financeira.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em casos de lucro cont\u00e1bil acima do lucro caixa dos FIIs, a soma de valor a ser paga aos investidores \u00e9 maior do que o dinheiro que o fundo tem em caixa. Como distribuir o valor total aos cotistas?\u00a0<\/span><\/p>\n

Em termos pr\u00e1ticos: digamos que o lucro caixa seja de R$ 10 milh\u00f5es e o lucro cont\u00e1bil, de R$ 15 milh\u00f5es. De acordo com a CVM, os R$ 15 milh\u00f5es deveriam ser pagos aos cotistas, mas o FII s\u00f3 tem R$ 10 milh\u00f5es em caixa. Como o administrador vai pagar?\u00a0<\/span><\/p>\n

No caso de lucro cont\u00e1bil menor do que o lucro caixa o problema \u00e9 outro.\u00a0<\/span>Se o FII tem R$ 10 milh\u00f5es em caixa, mas o lucro cont\u00e1bil foi R$ 5 milh\u00f5es, s\u00f3 esses R$ 5 milh\u00f5es poderiam ser pagos na forma de rendimentos. Os R$ 5 mi restantes teriam que ser distribu\u00eddos na forma de amortiza\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

7. A quest\u00e3o da amortiza\u00e7\u00e3o e pagamento de imposto<\/b><\/h3>\n

O pagamento de rendimentos n\u00e3o gera tributa\u00e7\u00e3o por parte do governo, mas o pagamento de amortiza\u00e7\u00e3o, sim.\u00a0<\/span><\/p>\n

Quando um fundo imobili\u00e1rio faz uma amortiza\u00e7\u00e3o parcial, esse valor deve ser deduzido do pre\u00e7o-m\u00e9dio do FII. Acontece que, l\u00e1 na frente, quando o cotista vender o fundo, o pre\u00e7o-m\u00e9dio dele estar\u00e1 muito abaixo do pre\u00e7o do mercado, resultando em um lucro maior com a venda.\u00a0<\/span><\/p>\n

Isso n\u00e3o seria um problema se n\u00e3o fosse a tributa\u00e7\u00e3o em cima de ganhos de capital. Quanto menor o pre\u00e7o-m\u00e9dio, maior o lucro e maior o pagamento de imposto. Isso gera inefici\u00eancia fiscal, segundo Marx.\u00a0<\/span><\/p>\n

Felipe Solzki<\/strong>, s\u00f3cio e gestor de fundos imobili\u00e1rios da Gal\u00e1pagos Capital, refor\u00e7a a cr\u00edtica ao destacar o preju\u00edzo para os investidores pessoas f\u00edsicas<\/a> com a situa\u00e7\u00e3o posta.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201cOs fundos imobili\u00e1rios perdem um pouco do prop\u00f3sito com essa poss\u00edvel mudan\u00e7a. No in\u00edcio, eles foram criados com o objetivo de fomentar o mercado imobili\u00e1rio abrindo-o para o p\u00fablico em geral, com isen\u00e7\u00e3o de imposto de renda e regularidade de rendimentos. Com essa decis\u00e3o, se perde os dois\u201d, diz Solzki.\u00a0<\/span><\/p>\n

8. Como ficam os fundos imobili\u00e1rios agora, depois da decis\u00e3o sobre o <\/b>MXRF11<\/b>?<\/b><\/h3>\n

Nada muda. Trata-se de uma decis\u00e3o exclusiva para o MXRF11 e a administra\u00e7\u00e3o do Fundo j\u00e1 afirmou que recorrer\u00e1 da decis\u00e3o \u00e0 CVM.\u00a0<\/span><\/p>\n

Para Marx, Solzki e outros especialistas, o momento \u00e9 de cautela e de espera pelos pr\u00f3ximos movimentos da CVM. “\u00c9 importante destacar que n\u00e3o h\u00e1 perda econ\u00f4mica nesse caso, o efeito \u00e9 na din\u00e2mica de distribui\u00e7\u00e3o dos rendimentos. E, ainda assim, n\u00e3o h\u00e1 nada definido”, diz Marx.\u00a0<\/span><\/p>\n

Raphael Pires<\/strong>, advogado do C\u00e2ndido Martins Advogados, v\u00ea grandes chances de revis\u00e3o da decis\u00e3o por parte da autarquia, principalmente porque haver\u00e1 mudan\u00e7as no corpo do colegiado. O diretor Fernando Galdi<\/strong>, relator do caso, deixou a CVM, e dois novos integrantes est\u00e3o chegando: Otto Lobo e Jo\u00e3o Accioly.
\n<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, o jurista v\u00ea o momento como oportuno para regularizar o tema na legisla\u00e7\u00e3o. “O grande problema \u00e9 a imprecis\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o. O caminho ideal para resolver o problema da forma mais correta poss\u00edvel \u00e9 colocar uma regra, definir a quest\u00e3o junto ao legislador”, diz Raphael.<\/p>\n

Marx conta que a ind\u00fastria de FIIs j\u00e1 est\u00e1 se mobilizando nesse sentido. “Tudo isso est\u00e1 acontecendo por causa de um trecho d\u00fabio na lei. Agora \u00e9 a melhor oportunidade de definir e melhorar isso, para a ind\u00fastria crescer sem inseguran\u00e7a regulat\u00f3ria”, diz.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Na noite de ter\u00e7a-feira (25), o Maxi Renda (MXRF11), fundo imobili\u00e1rio com o maior n\u00famero de cotistas do mercado, publicou um fato relevante em que apresentou uma decis\u00e3o da CVM sobre o Fundo, determinando a distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos somente em caso de lucro cont\u00e1bil, n\u00e3o pelo regime de caixa. Fundos Imobili\u00e1rios. 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