{"id":225910,"date":"2022-01-26T17:04:17","date_gmt":"2022-01-26T20:04:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=225910"},"modified":"2022-01-26T20:38:42","modified_gmt":"2022-01-26T23:38:42","slug":"mxrf11-decisao-cvm-fundos-imobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/mxrf11-decisao-cvm-fundos-imobiliarios\/","title":{"rendered":"MXRF11: como a decis\u00e3o da CVM pode afetar os fundos imobili\u00e1rios?"},"content":{"rendered":"

N\u00e3o \u00e9 de hoje que o mercado de fundos imobili\u00e1rios<\/a> discute quais os par\u00e2metros para a distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos, em especial se o retorno aos cotistas pode exceder vari\u00e1veis como o lucro de caixa ou o lucro cont\u00e1bil<\/a>. Nesta ter\u00e7a-feira (26) o debate ganhou contornos mais definidos com a decis\u00e3o da Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM) sobre o fundo Maxi Renda (MXRF11<\/a>), divulgada em fato relevante<\/a> ao mercado.<\/p>\t

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Financiamento de im\u00f3veis: bancos s\u00f3 veem queda de juros no ano que vem. Foto: Pixabay<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

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Em dezembro (mas s\u00f3 divulgado ontem), o colegiado da CVM decidiu – ainda que de forma n\u00e3o un\u00e2nime – que a distribui\u00e7\u00e3o de dividendos<\/a> dos fundos imobili\u00e1rios n\u00e3o pode exceder o lucro cont\u00e1bil. O caso tem como base um processo em andamento do FII MXRF11.\u00a0<\/span><\/p>\n

Segundo a \u00e1rea t\u00e9cnica da CVM, a administra\u00e7\u00e3o do Maxi Renda<\/strong> vinha distribuindo aos cotistas rendimentos com base no lucro caixa do Fundo, mesmo quando esses valores excediam o lucro cont\u00e1bil. O que n\u00e3o poderia ser feito na classifica\u00e7\u00e3o de rendimento e, sim, como amortiza\u00e7\u00e3o ou devolu\u00e7\u00e3o do capital investido pelos cotistas.<\/span><\/p>\n

At\u00e9 o momento, trata-se de um processo exclusivo do FII MXRF11, mas o caso levanta um debate para todo o mercado de fundos imobili\u00e1rios, visto que, caso a decis\u00e3o seja validada, poder\u00e1 ser replicada para todos os FIIs.\u00a0<\/span><\/p>\n

Mas calma: <\/span>a administra\u00e7\u00e3o do FII MXRF11<\/strong> vai recorrer da decis\u00e3o e o processo ainda n\u00e3o foi conclu\u00eddo. Ou seja, a decis\u00e3o pode mudar (ainda mais considerando que n\u00e3o foi un\u00e2nime) e, at\u00e9 l\u00e1, tudo continua igual.\u00a0<\/span><\/p>\n

Dito isso, tamb\u00e9m vale esclarecer o que est\u00e1 em jogo.\u00a0<\/span><\/p>\n\t

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O que muda com a decis\u00e3o da CVM<\/b><\/h2>\n

Segundo o Art. 10, da Lei 8.668,<\/strong> que estabelece a obrigatoriedade de distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos pelos fundos imobili\u00e1rios, os cotistas devem receber 95% dos lucros do Fundo, apurados segundo o regime de caixa<\/a> – n\u00e3o o regime cont\u00e1bil.\u00a0<\/span><\/p>\n

Enquanto o lucro de caixa<\/strong> considera todo o montante arrecadado pelos FIIs em forma de alugu\u00e9is e outras fontes de arrecada\u00e7\u00e3o, o lucro cont\u00e1bil<\/strong> tamb\u00e9m leva em considera\u00e7\u00e3o a avalia\u00e7\u00e3o patrimonial dos im\u00f3veis.\u00a0<\/span><\/p>\n

Hoje, os fundos imobili\u00e1rios fazem da seguinte forma: o administrador apura todos os seus alugu\u00e9is, desconta as despesas que o Fundo tem e distribui o percentual devido aos cotistas. Tudo isso com base no lucro caixa.\u00a0<\/span><\/p>\n

J\u00e1 o processo com o lucro cont\u00e1bil seria diferente: ao somar os alugu\u00e9is do Fundo, o administrador tamb\u00e9m teria que considerar as reavalia\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis antes de descontar as despesas, para depois calcular os rendimentos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Na pr\u00e1tica, todo o processo de distribui\u00e7\u00e3o de dividendos dos fundos imobili\u00e1rios<\/strong> mudaria com essa decis\u00e3o da CVM.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201cO Maxi Renda sempre foi regime caixa. Com isso a gente teria at\u00e9 que mudar o argumento de venda. Porque sempre falamos para o investidor: n\u00e3o importa o pre\u00e7o do im\u00f3vel no Fundo, t\u00e1 pingando aluguel e voc\u00ea est\u00e1 recebendo isento de imposto. Teria que mudar\u201d, disse Evandro Santos<\/strong>, s\u00f3cio da XP Asset, gestora do Maxi Renda, em live do Professor Baroni.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n\t

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Problema em assumir o lucro cont\u00e1bil\u00a0<\/b><\/h2>\n

Na decis\u00e3o sobre o Maxi Renda, a CVM n\u00e3o pro\u00edbe a distribui\u00e7\u00e3o de lucros maiores que o apurado no regime cont\u00e1bil, mas entende que, nesse caso, o pagamento teria que ser feito na forma de amortiza\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/span><\/p>\n

O principal problema disso \u00e9 o fim de um dos pilares dos fundos imobili\u00e1rios, que \u00e9 a previsibilidade dos rendimentos<\/strong>.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em live, o professor Marcos Baroni<\/strong>, especialista em fundos imobili\u00e1rios da Suno Research<\/strong>, destaca o ciclo de recess\u00e3o que os FIIs vivem nesse momento. Nas \u00faltimas reavalia\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis, muitos viram seus valores patrimoniais ca\u00edrem devido \u00e0 crise no Pa\u00eds.\u00a0<\/span><\/p>\n

Com isso, diversos fundos de tijolos poderiam apresentar preju\u00edzo cont\u00e1bil<\/strong> neste come\u00e7o de ano, segundo essa decis\u00e3o da CVM, acarretando na n\u00e3o distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos mesmo com o dinheiro dos alugu\u00e9is em caixa.\u00a0<\/span><\/p>\n

O contr\u00e1rio tamb\u00e9m \u00e9 v\u00e1lido. Em casos de valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o lucro cont\u00e1bil do Fundo ficaria acima do lucro de caixa, mas sem o valor total desse lucro em esp\u00e9cie, como o rendimento poderia ser completamente distribu\u00eddo aos cotistas?\u00a0<\/span><\/p>\n

Marcelo Fayh<\/strong>, especialista em Fundos Imobili\u00e1rios, afirma em live com o professor Baroni<\/strong> que com esse entendimento, a CVM desconstr\u00f3i tudo o que se criou at\u00e9 hoje com FIIs do ponto de vista regulat\u00f3rio e de legisla\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n

Para os especialistas, o momento \u00e9 de cautela e de espera. A decis\u00e3o n\u00e3o \u00e9 definitiva e eles acreditam que a CVM deve rever sua posi\u00e7\u00e3o diante do impacto que isso poderia ter no mercado de fundos imobili\u00e1rios. Assista aqui.\u00a0<\/span><\/p>\n