{"id":208334,"date":"2021-11-24T18:52:05","date_gmt":"2021-11-24T21:52:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=208334"},"modified":"2021-11-26T12:52:39","modified_gmt":"2021-11-26T15:52:39","slug":"fundos-imobiliarios-bluecap-blcp11-oferta-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/fundos-imobiliarios-bluecap-blcp11-oferta-publica\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios: BLCP11 capta R$ 30 mi em oferta p\u00fablica e inclui investidores de varejo"},"content":{"rendered":"

Recentemente o fundo imobili\u00e1rio BlueCap Renda Log\u00edstica (<\/a><\/span>BLCP11<\/b>) finalizou sua terceira emiss\u00e3o de cotas e captou R$ 30,6 milh\u00f5es. A opera\u00e7\u00e3o representou uma virada para o FII, porque abriu as cotas do fundo para negocia\u00e7\u00e3o por investidores pessoas f\u00edsicas.\u00a0<\/span><\/p>\t

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S\u00f3cios do BlueCap Renda Log\u00edstica (BLCP11). Foto: Divulga\u00e7\u00e3o<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

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Em maio do ano passado, o <\/span>FII BLCP11<\/b> nasceu em uma oferta inicial restrita, na qual somente investidores qualificados, com mais de R$ 1 milh\u00e3o em investimentos na bolsa de valores, podiam comprar e vender cotas. Depois disso, o fundo passou ainda\u00a0 por outra <\/span>emiss\u00e3o de cotas<\/b> restrita, em mar\u00e7o deste ano.\u00a0<\/span><\/p>\n

Por\u00e9m, agora, o fundo emitiu 374.479 <\/span>novas cotas<\/b> por meio de uma oferta p\u00fablica e abriu sua negocia\u00e7\u00e3o para o investidor de varejo e, consequentemente, abre um leque de liquidez no mercado secund\u00e1rio<\/a>.\u00a0<\/span><\/p>\n

Atualmente, o BLCP11 conta com 311 cotistas e 2,29 milh\u00f5es de cotas dispon\u00edveis na Bolsa. O patrim\u00f4nio est\u00e1 avaliado em R$ 227,5 milh\u00f5es, com um portf\u00f3lio composto por cinco im\u00f3veis, que somam 69.000 m\u00b2 de \u00e1rea bruta loc\u00e1vel (ABL) e mais 7.000 m\u00b2 em expans\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n

Neste m\u00eas de novembro, o BlueCap Renda Log\u00edstica<\/strong> fechou o per\u00edodo de 12 meses com um dividend yield<\/em><\/strong> de 9,04%, somando R$ 6,8414 de rendimento por cota.<\/p>\n

\"BlueCap
Proventos do BLCP11. Fonte: Status Invest<\/figcaption><\/figure>\n

\u201cO mais interessante da opera\u00e7\u00e3o foi ter conseguido captar em um mercado particularmente dif\u00edcil\u201d, afirma Luis Gustavo Pereira, s\u00f3cio da Guide Investimentos, coordenadora da emiss\u00e3o de <\/span>cotas do BlueCap<\/b>. \u201cAgora o fundo vai come\u00e7ar a ter mais cotistas e gerar mais liquidez para o p\u00fablico em geral\u201d, acrescenta.\u00a0<\/span><\/p>\n

Oferta p\u00fablica do BlueCap\u00a0<\/b><\/h2>\n

O <\/span>BlueCap Renda Log\u00edstica <\/b>enfrentou um mercado avesso \u00e0 emiss\u00e3o de cotas de fundos imobili\u00e1rios<\/a>, afirma Pereira. Segundo o coordenador da oferta, os FIIs est\u00e3o competindo com a renda fixa neste momento de infla\u00e7\u00e3o e juros altos, e a disputa \u00e9 desafiadora.\u00a0<\/span><\/p>\n\t

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\u201c\u00c9 dif\u00edcil competir com um rendimento que tem juros de dois d\u00edgitos, caso da <\/span>renda fixa <\/b>agora. \u00c9 um momento de falta de demanda por <\/span>fundos imobili\u00e1rios <\/b>e isso fecha o mercado prim\u00e1rio<\/a>, principalmente para ofertas p\u00fablicas\u201d, diz Pereira.\u00a0<\/span><\/p>\n

Mesmo assim, a <\/span>gest\u00e3o do BLCP11 <\/b>prosseguiu com a emiss\u00e3o de cotas, por ser um movimento estrat\u00e9gico importante para o fundo. Pereira conta que, desde a oferta inicial, a inten\u00e7\u00e3o do BlueCap era ser um fundo aberto para todos os investidores. Mas, com a pandemia e a piora do mercado financeiro como um todo, a oferta p\u00fablica foi suspensa.\u00a0<\/span><\/p>\n

O objetivo foi conclu\u00eddo: o BlueCap<\/strong> abriu suas cotas para o investidor de varejo<\/strong> e, como previsto,\u00a0 a capta\u00e7\u00e3o correspondeu \u00e0 demanda do mercado: foi abaixo do esperado, perto do valor base estimado pela Guide.\u00a0<\/span><\/p>\n

Mas, para Pereira, \u201cdentro das condi\u00e7\u00f5es atuais, eu diria que foi uma boa capta\u00e7\u00e3o\u201d. Marcos Machado<\/strong>, s\u00f3cio-fundador da BlueCap tamb\u00e9m avalia a oferta com bons olhos. \u201cFoi a primeira oferta p\u00fablica do fundo, que agora est\u00e1 aberto para o varejo, o que \u00e9 \u00f3timo. Um grande sucesso\u201d, avalia.\u00a0<\/span><\/p>\n

A expectativa do BlueCap e tamb\u00e9m da Guide \u00e9 ver a liquidez do fundo aumentar nos pr\u00f3ximos meses e, com isso, o n\u00famero de cotistas tamb\u00e9m. Esta terceira emiss\u00e3o<\/strong>, mesmo que t\u00edmida, rendeu 45.605 novas cotas investidas por pessoas f\u00edsicas. Pereira afirma que isso j\u00e1 abre um leque de oportunidades no mercado secund\u00e1rio.\u00a0<\/span><\/p>\n

O valor da cota do BLCP11<\/strong> na emiss\u00e3o saiu por R$ R$ 81,73, o que representa um desconto de 16,9% frente ao valor patrimonial<\/a> por cota, avaliado em R$ 98,37.\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

\"BlueCap
Evolu\u00e7\u00e3o da cota do BLCP11. Fonte: relat\u00f3rio gerencial<\/figcaption><\/figure>\n

BLCP11 l\u00edquida d\u00edvida e zera alavancagem\u00a0<\/b><\/h2>\n

A capta\u00e7\u00e3o pode ter sido abaixo do esperado, mas foi o suficiente para o BlueCap concluir um dos seus objetivos para os recursos: liquidar o pagamento do \u00fanico Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios<\/a> (CRI<\/strong>) no portf\u00f3lio do fundo, que representava uma alavancagem perto de 15%.\u00a0<\/span><\/p>\n

Esse pagamento era visto pelos gestores como um importante fator de redu\u00e7\u00e3o de risco do BLCP11<\/strong>, dado que o CRI estava atrelado ao Certificado de Dep\u00f3sito Interbanc\u00e1rio (CDI), que acompanha a taxa b\u00e1sica de juros<\/a> do Pa\u00eds, de 7,75% ao ano.<\/span><\/p>\n

\u201cEra uma d\u00edvida que ia come\u00e7ar a ficar muito cara. Fizemos a aquisi\u00e7\u00e3o do CRI em setembro de 2020, quando os juros estavam mais baixos. Mas agora o cen\u00e1rio \u00e9 outro\u201d, diz Machado. E acrescenta: \u201cConseguimos tirar esse risco do fundo e estabelecer par\u00e2metros financeiros mais saud\u00e1veis para o BLCP11.\u201d\u00a0<\/span><\/p>\n

Isso porque, ao pagar a d\u00edvida do CRI<\/strong>, o fundo come\u00e7a a receber os rendimentos do t\u00edtulo imobili\u00e1rio<\/strong> e reverter para os cotistas.\u00a0<\/span><\/p>\n

O pr\u00e9-pagamento do CRI resultar\u00e1 em impacto positivo de cerca de R$ 0,06 nas futuras distribui\u00e7\u00f5es de rendimentos aos cotistas. Com isso, o rendimento mensal do BlueCap deve ficar na faixa m\u00e9dia de R$ 0,50.<\/span><\/p>\n

O que esperar do BlueCap ap\u00f3s capta\u00e7\u00e3o<\/b><\/h2>\n

\u201cSe o investidor fizer a an\u00e1lise fundamentalista<\/strong> do fundo, uma an\u00e1lise t\u00e9cnica<\/a> mesmo, vai ver que o BlueCap est\u00e1 saud\u00e1vel e mais barato que outros fundos do mercado premium, em que o BLCP11 est\u00e1. O investidor que olhar para isso ver\u00e1 oportunidades\u201d, garante Machado.\u00a0<\/span><\/p>\n

Os im\u00f3veis do BLCP11<\/strong> ficam localizados em Extrema<\/strong> (MG) e Cabre\u00fava<\/strong> (SP). Segundo o gestor, os galp\u00f5es de Extrema est\u00e3o 100% locados e os de Cabre\u00fava apresentam baixa vac\u00e2ncia. Ao todo, a taxa de vac\u00e2ncia<\/a><\/strong> do FII est\u00e1 abaixo de 5% e o prazo m\u00e9dio dos contratos \u00e9 de 3,2 anos de loca\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n

Entre os locat\u00f3rio est\u00e3o nomes grandes, como Bauducco<\/strong>, Mobly<\/strong> (MBLY3)<\/a>, Alpargatas<\/strong> (ALPA4)<\/a> e Enjoei<\/strong> (ENJU3)<\/a>.<\/p>\n

\"BlueCap
Locat\u00e1rios do BLCP11. Fonte: relat\u00f3rio gerencial<\/figcaption><\/figure>\n

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Para os pr\u00f3ximos meses, os gestores afirmam que v\u00e3o ficar de olho em novas janelas de capta\u00e7\u00e3o e tamb\u00e9m em oportunidades de aquisi\u00e7\u00e3o de novos ativos imobili\u00e1rios.\u00a0<\/span><\/p>\n

Embora o mercado de fundos imobili\u00e1rios n\u00e3o esteja bombando na bolsa de valores neste momento, no mundo real ele est\u00e1.\u00a0<\/span><\/p>\n

A vac\u00e2ncia baixa \u00e9 um fen\u00f4meno do setor, n\u00e3o apenas dos ativos do BlueCap. Com a alta demanda do e-commerce<\/strong>, o segmento log\u00edstico<\/strong> continua expandindo, com demanda para constru\u00e7\u00e3o de mais galp\u00f5es.\u00a0<\/span><\/p>\n

Machado explica a regra dos 15%, que define a sa\u00fade do mercado de FII. \u201cSe a vac\u00e2ncia est\u00e1 em 15%, \u00e9 uma vac\u00e2ncia saud\u00e1vel. Abaixo de 15% \u00e9 bom para os donos dos im\u00f3veis, que ficam com a vantagem na negocia\u00e7\u00e3o. Acima de 15% a posi\u00e7\u00e3o inverte, e o poder de barganha \u00e9 do locat\u00e1rio.\u201d<\/span><\/p>\n

Com uma vac\u00e2ncia t\u00e3o baixa, o mercado log\u00edstico est\u00e1 a pleno vapor e a gest\u00e3o do BlueCap<\/strong> v\u00ea isso como oportunidade. \u201cComo o e-commerce deve continuar crescendo nos pr\u00f3ximos anos, faz todo sentido apostar em opera\u00e7\u00f5es que se aproveitam deste fen\u00f4meno\u201d, diz Machado.\u00a0<\/span><\/p>\n\t

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Da renda para o desenvolvimento\u00a0<\/b><\/h2>\n

De olho nessa expans\u00e3o log\u00edstica, a gestora BlueCap lan\u00e7ou um segundo fundo imobili\u00e1rio focado em desenvolvimento, o BlueCap Desenvolvimento Log\u00edstico FII<\/strong>.\u00a0 De acordo com Machado, a capta\u00e7\u00e3o de estreia do fundo foi de R$ 40 milh\u00f5es.\u00a0<\/span><\/p>\n

O objetivo deste fundo imobili\u00e1rio \u00e9 comprar terrenos, planejar e construir centros de distribui\u00e7\u00e3o, para depois locar e vender os im\u00f3veis, fechando o ciclo. \u201cEste fundo j\u00e1 nasce com a proposta de um ciclo curto de vida, \u00e9 diferente dos fundos de renda.\u201d<\/span><\/p>\n

Enquanto o retorno anual dos galp\u00f5es gira em torno de 8%, os segmentos de desenvolvimento s\u00e3o mais arriscados, pr\u00f3ximos de um private-equity<\/em>. Mais risco, possivelmente mais retorno. A taxa interna de retorno<\/a> (TIR) estimada pelos gestores \u00e9 de 20% ao ano.\u00a0<\/span><\/p>\n

Com um tempo de desenvolvimento menor do que outros ativos do mercado, um galp\u00e3o log\u00edstico<\/strong> demora cerca de oito a 12 meses para ficar pronto. Com isso, o fundo de desenvolvimento da BlueCap est\u00e1 projetado para durar cerca de quatro anos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Investindo em fundos imobili\u00e1rios com cuidado<\/b><\/h2>\n

Antes de qualquer investimento em a\u00e7\u00f5es ou <\/span>fundos imobili\u00e1rios <\/b>\u00e9 importante ressaltar que quitar as d\u00edvidas e fazer uma reserva de emerg\u00eancia deve sempre ser a prioridade. Os analistas da <\/span>SUNO Research<\/b> sempre salientam que \u00e9 necess\u00e1rio antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta mat\u00e9ria n\u00e3o \u00e9 uma recomenda\u00e7\u00e3o de investimento no <\/span>BLCP11<\/b>.<\/span><\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Recentemente o fundo imobili\u00e1rio BlueCap Renda Log\u00edstica (BLCP11) finalizou sua terceira emiss\u00e3o de cotas e captou R$ 30,6 milh\u00f5es. A opera\u00e7\u00e3o representou uma virada para o FII, porque abriu as cotas do fundo para negocia\u00e7\u00e3o por investidores pessoas f\u00edsicas.\u00a0 S\u00f3cios do BlueCap Renda Log\u00edstica (BLCP11). 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