{"id":204202,"date":"2021-11-28T10:00:52","date_gmt":"2021-11-28T13:00:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=204202"},"modified":"2021-11-27T02:00:14","modified_gmt":"2021-11-27T05:00:14","slug":"alta-da-selic-afetar-fundos-imobiliarios-papel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/alta-da-selic-afetar-fundos-imobiliarios-papel\/","title":{"rendered":"Como a alta da Selic pode afetar os fundos imobili\u00e1rios de papel – e o que fazer para escolher os melhores ativos"},"content":{"rendered":"

Na \u00faltima reuni\u00e3o em outubro, o Comit\u00ea de Pol\u00edtica Monet\u00e1ria (Copom)<\/a> do Banco Central (BC) decidiu elevar a taxa b\u00e1sica de juros<\/a>, a Selic, em\u00a01,5 ponto percentual, para\u00a07,75% ao ano, e o mercado, em especial o de fundos<\/strong> imobili\u00e1rios<\/strong>, amargou perdas com essa decis\u00e3o. No primeiro preg\u00e3o com a nova Selic, o IFIX, \u00cdndice de Fundos Imobili\u00e1rios da B3, recuou 0,26% e atingiu a m\u00ednima daquele m\u00eas, que continuou sendo renovada nas sess\u00f5es seguintes. A pr\u00f3xima reuni\u00e3o do Copom ser\u00e1 em 8 de dezembro -quando o Banco Central j\u00e1 prev\u00ea nova alta de 1.5 ponto percentual.<\/p>\t

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\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\"Como\n\t\t\t<\/picture>\n\n\t\t\t
Fundo imobili\u00e1rio RZAK11 anuncia proventos de R$ 1,30 aos cotistas. Foto: Pixabay<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

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Voc\u00ea conhece a equa\u00e7\u00e3o: renda fixa<\/strong> e os fundos imobili\u00e1rios s\u00e3o inversamente proporcionais. Ou seja, quando a Selic est\u00e1 subindo<\/strong>, ela se torna mais atrativa do que a renda vari\u00e1vel<\/strong>, j\u00e1 que os riscos s\u00e3o menores. Por outro lado, quando a taxa de juros da economia<\/strong> est\u00e1 baixa, os investidores podem se arriscar um pouco na renda vari\u00e1vel. Por isso, uma alta na Selic acaba pressionando o IFIX<\/strong>.<\/p>\n

Contudo, h\u00e1 uma classe especial de fundos imobili\u00e1rios que podem se esquivar um pouco dessa fuga dos investidores: os FIIs \u201cde papel\u201d. Isso acontece porque esses ativos investem em t\u00edtulos que acompanham indicadores macroecon\u00f4micos<\/a>, principalmente de infla\u00e7\u00e3o. Al\u00e9m disso, esses fundos imobili\u00e1rios tamb\u00e9m possuem indexadores para corre\u00e7\u00e3o dos rendimentos do portf\u00f3lio como um todo, sendo o Certificado de Dep\u00f3sito Interbanc\u00e1rio<\/strong> (CDI<\/strong>) o mais comum.<\/p>\n\t

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Fundos imobili\u00e1rios de papel podem se beneficiar com a alta da Selic?<\/h2>\n

Andr\u00e9<\/strong> Catrocchio<\/strong>, s\u00f3cio e diretor de RI da Hectare Capital<\/strong>, explica que quando um fundo imobili\u00e1rio compra um t\u00edtulo, seja no mercado secund\u00e1rio<\/a> ou na emiss\u00e3o prim\u00e1ria, h\u00e1 taxa de juros atrelada, e ela \u00e9 um term\u00f4metro tamb\u00e9m relacionado \u00e0 Selic: \u201cNa verdade \u00e9 uma expectativa de juros futuros mais o spread de cr\u00e9dito do emissor da renda fixa.\u201d<\/p>\n

Assim, Catrocchio destaca que os benef\u00edcios nesse primeiro momento de alta da Selic<\/strong> est\u00e3o relacionados a novas opera\u00e7\u00f5es que forem adquiridas pelo fundo. \u201cSe o gestor optar por rodar um pouco os pap\u00e9is que est\u00e3o na carteira, provavelmente ele vai optar por taxas maiores para dentro do fundo\u201d, diz.<\/p>\n

Ele usa como exemplo um fundo que foi crescendo ao longo do tempo e comprou t\u00edtulos com rentabilidade igual \u00e0 infla\u00e7\u00e3o<\/strong> mais 5%: \u201cHoje, provavelmente esse mesmo gestor vai conseguir comprar opera\u00e7\u00f5es com infla\u00e7\u00e3o +7%, infla\u00e7\u00e3o +8%. Ent\u00e3o o que d\u00e1 pra imaginar, e \u00e9 bem poss\u00edvel que isso aconte\u00e7a na maioria dos fundos, \u00e9 que a taxa dos ativos dentro do fundo fique maior.\u201d<\/p>\n

Essa perspectiva pode ser considerada uma vantagem dos fundos imobili\u00e1rios<\/strong> de papel em rela\u00e7\u00e3o aos de tijolo, pois o segundo tende a demorar um pouco mais para refletir ganhos na taxa de juros. \u201cNo fundo de papel, as emiss\u00f5es que est\u00e3o em andamento s\u00e3o refletidas na mesma hora, ou a emiss\u00e3o sai com uma taxa maior ou eu come\u00e7o a dar um desconto no papel que est\u00e1 sendo negociado\u201d, explica Catrocchio.<\/p>\n

J\u00e1 Bruno<\/strong> Eiras<\/strong>, s\u00f3cio-fundador e diretor de Gest\u00e3o da Devant Asset, lembra que os fundos de receb\u00edveis se dividem em dois subgrupos: high grade<\/a> e high yields<\/strong>. O primeiro entrega uma remunera\u00e7\u00e3o mais baixa em compara\u00e7\u00e3o com o segundo, mas tamb\u00e9m tem um risco menor.<\/p>\n\t

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Nesse cen\u00e1rio, Eiras observa que \u201ccom a alta da Selic, voc\u00ea vai ter impacto principalmente nos fundos high grade, que entregam por volta de 8% ao ano de dividend<\/strong> yield<\/strong>. Eles v\u00e3o acabar sofrendo mais, porque competem diretamente com a renda fixa tradicional.\u201d<\/p>\n

Contudo, Eiras lembra que os fundos mais high grade ainda t\u00eam seu espa\u00e7o, pois s\u00e3o importantes para o investidor diversificar sua carteira.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, as vantagens dos FIIs acabam tornando o ativo mais atrativo, at\u00e9 mesmo com a Selic em um patamar mais alto. \u201cOs fundos que entregam a rentabilidade high yield<\/a>, superior, devem sofrer bem pouco e continuar sendo bem atrativos\u201d, completa.<\/p>\n

Mas, afinal, est\u00e1 mesmo na hora de comprar FIIs de papel?<\/h2>\n

Eiras avalia que, sim, \u00e9 em um bom momento para comprar fundos imobili\u00e1rios de papel: o s\u00f3cio fundador da Devant Asset<\/strong> lembra que esses ativos est\u00e3o com pre\u00e7os bem ajustados.<\/p>\n

Ele acrescenta que alguns fundos de pap\u00e9is<\/strong> tamb\u00e9m alocam seu capital em ativos atrelados ao CDI. \u201cOu seja, com esse aumento do CDI, voc\u00ea tamb\u00e9m est\u00e1 subindo a rentabilidade da minha carteira dentro do fundo imobili\u00e1rio. Ent\u00e3o voc\u00ea consegue, dependendo do fundo imobili\u00e1rio de papel, surfar nessa alta da Selic<\/strong>.\u201d<\/p>\n

Outro ponto destacado por Eiras \u00e9 que os fundos imobili\u00e1rios de papel ainda conseguem investir em CRIs que estejam atrelados ao CDI. \u201cEnt\u00e3o, com a alta do CDI, voc\u00ea tamb\u00e9m ganha com o aumento.\u201d<\/p>\n

\u201cS\u00f3 que o aumento da Selic \u00e9 para segurar a infla\u00e7\u00e3o, tanto a infla\u00e7\u00e3o corrente, quanto a expectativa de mercado. Ou seja, se voc\u00ea tiver um aumento de Selic \u00e9 porque a infla\u00e7\u00e3o est\u00e1 muito alta e, se voc\u00ea est\u00e1 com uma infla\u00e7\u00e3o muito alta, os fundos de papel<\/a> que s\u00e3o atrelados a \u00edndices de pre\u00e7o, \u00e0 infla\u00e7\u00e3o, ao IPCA, ao IGP-M, est\u00e3o rentabilizando muito.\u201d Ele completa explicando que, neste momento, a taxa Selic est\u00e1 crescendo para ancorar a infla\u00e7\u00e3o, que, por sua vez, est\u00e1 come\u00e7ando a se descontrolar. Se a infla\u00e7\u00e3o est\u00e1 alta, os CRIs que s\u00e3o atrelados aos \u00edndices est\u00e3o sendo bem rentabilizados.<\/p>\n

Por sua vez, Catrocchio diz que o mercado j\u00e1 est\u00e1 precificado. Assim ele acredita que o pequeno investidor n\u00e3o precisa se preocupar em antecipar a alta ou queda nos juros: \u201cEle tem que compor o patrim\u00f4nio ao longo do tempo.\u201d Mais: “Faz parte da estrat\u00e9gia de constitui\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio ir comprando de pouquinho em pouquinho ao melhor pre\u00e7o poss\u00edvel e sem se preocupar tanto com antecipa\u00e7\u00e3o de futuro\u201d, diz.<\/p>\n

Fundos de papel x Renda fixa <\/strong><\/h2>\n

Mas, ent\u00e3o, os fundos imobili\u00e1rios de papel est\u00e3o melhores do que a renda fixa nesse momento? Catrocchio pondera que os FIIs t\u00eam seus riscos e sua remunera\u00e7\u00e3o \u00e9 compat\u00edvel com eles. \u201cN\u00e3o espere ganhar a mesma coisa investindo nos dois\u201d, pontua.<\/p>\n

O investidor deve estrar atento \u00e0 estrutura do fundo imobili\u00e1rio.<\/p>\n

J\u00e1 Eiras acredita que, sim, os fundos imobili\u00e1rios est\u00e3o melhores do que a renda fixa nesse momento. \u201cFundos imobili\u00e1rios que s\u00e3o bem geridos, que estejam com sua rentabilidade ajustada ao risco, com bons gestores, sem sombra de d\u00favida s\u00e3o mais vantajosos\u201d, destaca. Mas ele concorda com \u00a0Catrocchio que n\u00e3o \u00e9 bom generalizar.<\/p>\n

Como uma vantagem dos FIIs de papel em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 renda fixa, ele cita a liquidez.<\/p>\n

\u201cSe o fundo imobili\u00e1rio tiver uma boa liquidez, querendo ou n\u00e3o, o investidor tem o capital dele em D+2. Ele vende as cotas hoje e em dois dias \u00fateis ele tem o dinheiro em m\u00e3o. \u00c0s vezes, para o investidor buscar uma rentabilidade entre 10% e 12% ao ano em um t\u00edtulo de renda fixa, ele tem que deixar o dinheiro basicamente travado por uns 4 a 6 anos. No caso dos FIIs, n\u00e3o, voc\u00ea pode ter dinheiro em dois dias se tiver boa liquidez.\u201d<\/p>\n

FIIs de papel X FIIs de tijolo<\/strong><\/h2>\n

Eiras acredita que fundos imobili\u00e1rios de papel<\/strong> e de tijolo s\u00e3o complementares. Avalia tamb\u00e9m que h\u00e1 boas oportunidades em fundos de tijolos que est\u00e3o bem descontados. \u201cEu acho que ambos t\u00eam boas oportunidades. Claro, quando voc\u00ea olha um fundo de papel, principalmente um fundo de papel hight yield, ele vai ter uma rentabilidade bem superior, mas tamb\u00e9m o risco \u00e9 outro\u201d, lembra.<\/p>\n

J\u00e1 o s\u00f3cio da Hectare Capital aponta dois cen\u00e1rios: existem setores que se beneficiam da alta da Selic, pois uma eleva\u00e7\u00e3o na taxa de juros deve desestimular o consumo e ativos que tenham consumo como uma vari\u00e1vel podem ser impactados negativamente.<\/p>\n

Mas ele mostra que essa mudan\u00e7a nos juros acaba impactando o pre\u00e7o das cotas de FIIs, quando o investidor pode comprar ou vender.<\/p>\n

Apesar disso, ele acredita que o setor imobili\u00e1rio, no m\u00e9dio e longo prazo,<\/a> \u00e9 muito forte.<\/p>\n

Novos investidores devem continuar chegando?<\/strong><\/h2>\n

Os fundos imobili\u00e1rios s\u00e3o a porta de entrada de muitos investidores para o mercado de renda vari\u00e1vel, pois suas varia\u00e7\u00f5es e riscos costumam ser menores do que os das a\u00e7\u00f5es. Al\u00e9m disso, quando a Selic est\u00e1 em um patamar baixo a renda fixa passa a remunerar um pouco menos, e esse cen\u00e1rio atrai os investidores para os fundos imobili\u00e1rios, que tendem a remunerar um pouco mais do que a renda fixa. Os riscos, de certa forma, podem ser considerados baixos, em compara\u00e7\u00e3o com outros ativos de renda vari\u00e1vel.<\/p>\n

Por isso enquanto a taxa b\u00e1sica de juros estava caindo, muitos investidores migraram para os fundos imobili\u00e1rios. Agora que a taxa est\u00e1 subindo novamente, \u00e9 poss\u00edvel que haja uma desacelera\u00e7\u00e3o nessa migra\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Catrocchio acredita que o mercado de FIIs<\/strong> vai continuar crescendo, por\u00e9m n\u00e3o no mesmo ritmo. Ele aponta que fundos imobili\u00e1rios s\u00e3o instrumentos de investimento em im\u00f3veis<\/strong> com muitas vantagens: \u201cN\u00e3o \u00e9 s\u00f3 isen\u00e7\u00e3o de imposto, nem uma Selic baixa. Voc\u00ea pode investir v\u00e1rios im\u00f3veis s\u00f3 com uma fra\u00e7\u00e3o, como R$ 100 ou R$ 200. Voc\u00ea n\u00e3o precisa vender uma casa inteira para poder ter seu dinheiro<\/a> de volta. Pode vender uma pequena quota e j\u00e1 ter liquidez\u201d, comenta.<\/p>\n

Na avalia\u00e7\u00e3o dele, o FII \u00e9 um instrumento que veio para ficar. \u201cExiste um incentivo, um fator acelerador, que eram os juros baixos. Ent\u00e3o quem deixava em renda fixa estava incomodado com aquele rendimento baixo, e foi ent\u00e3o procurar alternativas. Isso acelerou alguns processos. A meu ver, esse incentivo diminuiu. Ent\u00e3o eu n\u00e3o consigo enxergar o n\u00famero de cotistas aumentando na mesma velocidade que a gente vinha observando, mas deve seguir em alta.\u201d<\/p>\n

J\u00e1 Eiras acredita que a entrada de novos investidores pode desacelerar um pouco — eles acabam sendo menos provocados a ver outras alternativas de investimento. No entanto, ele refor\u00e7a que o aumento deve continuar, \u201cj\u00e1 que \u00e9, no melhor sentido, um caminho sem volta.”<\/p>\n

Investir com cuidado em fundos imobili\u00e1rios<\/h2>\n

Antes de qualquer investimento em a\u00e7\u00f5es ou fundos imobili\u00e1rios<\/strong> \u00e9 importante ressaltar que quitar as d\u00edvidas e fazer uma reserva de emerg\u00eancia deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que \u00e9 necess\u00e1rio antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta mat\u00e9ria n\u00e3o \u00e9 uma recomenda\u00e7\u00e3o de investimento.<\/p>\n\t

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Na \u00faltima reuni\u00e3o em outubro, o Comit\u00ea de Pol\u00edtica Monet\u00e1ria (Copom) do Banco Central (BC) decidiu elevar a taxa b\u00e1sica de juros, a Selic, em\u00a01,5 ponto percentual, para\u00a07,75% ao ano, e o mercado, em especial o de fundos imobili\u00e1rios, amargou perdas com essa decis\u00e3o. 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