{"id":188969,"date":"2021-09-30T20:00:09","date_gmt":"2021-09-30T23:00:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=188969"},"modified":"2021-10-01T07:14:07","modified_gmt":"2021-10-01T10:14:07","slug":"galapagos-fundos-imobiliarios-fiis-selic-taxa-de-jurps","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/galapagos-fundos-imobiliarios-fiis-selic-taxa-de-jurps\/","title":{"rendered":"Galapagos: fundos imobili\u00e1rios j\u00e1 precificam Selic e alguns est\u00e3o bem descontados"},"content":{"rendered":"

N\u00e3o \u00e9 segredo para ningu\u00e9m que os fundos imobili\u00e1rios<\/a> t\u00eam sofrido neste ano, com um cen\u00e1rio de infla\u00e7\u00e3o em disparada e taxa de juros em alta. Mas economia e a ind\u00fastria imobili\u00e1ria s\u00e3o c\u00edclicas. \u00c9 nisso que a Galapagos<\/strong> se apega, enxergando uma recupera\u00e7\u00e3o robusta no m\u00e9dio e longo prazos.<\/p>\t

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HGLG11: Ap\u00f3s sa\u00edda da Americanas (AMER3), vac\u00e2ncia f\u00edsica do FII sobe para 19,9%. Foto: Pixabay.<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

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A Galapagos estruturou sua \u00e1rea de fundos imobili\u00e1rios<\/strong> no meio do caos, logo ap\u00f3s a chegada da pandemia no Brasil. Hoje, a ideia de que existem muitas oportunidades no mercado s\u00e3o exploradas por meio dos fundos GCFF11<\/a>, um fundo de fundos (FoF), e o GCRI11<\/a>, de papel.<\/p>\n

A casa, al\u00e9m disso, registrou a abertura do primeiro Fiagro no Brasil, neste m\u00eas. A nova ferramenta deve destravar valor para os produtores rurais, segundo Felipe Solzki<\/strong>, s\u00f3cio e gestor da asset.<\/p>\n

Ex-BTG, Solzki foi chamado para a Galapagos justamente para preparar o terreno da casa frente ao desenvolvimento do mercado imobili\u00e1rio e do agroneg\u00f3cio no Pa\u00eds. “No curto prazo, haver\u00e1 volatilidade, mas as perspectivas a partir da\u00ed s\u00e3o boas”, diz.<\/p>\n

Confira os principais trechos da entrevista do Suno Not\u00edcias<\/strong> com o gestor.<\/p>\n

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Felipe Solzki, s\u00f3cio e gestor na Galapagos Capital. Foto: Divulga\u00e7\u00e3o<\/figcaption><\/figure>\n

Conte um pouco da estrutura\u00e7\u00e3o dos fundos imobili\u00e1rios na Galapagos<\/h4>\n

A ideia era come\u00e7armos a estruturar esta \u00e1rea na casa com um fundo de CRI<\/strong>. Mas, em fun\u00e7\u00e3o dos impactos da pandemia, o mercado fechou totalmente para novas emiss\u00f5es. Emitir as cotas a pre\u00e7o de patrim\u00f4nio, sem considerar os custos de emiss\u00e3o, estava fora de cogita\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Ent\u00e3o mudamos a estrat\u00e9gia e come\u00e7amos com um FoF. Quer\u00edamos captar os ganhos de capital com oportunidades que estavam muito claras. No mercado secund\u00e1rio<\/a>, muita coisa estava distorcida do valor correto.<\/span><\/p>\n

Mas n\u00e3o conseguimos acompanhar o movimento de retomada. Em mar\u00e7o do ano passado, o IFIX<\/strong> caiu mais de 15%, o que foi recuperado em abril e maio. Come\u00e7amos a operar em 4 de junho. Desde ent\u00e3o, o \u00edndice est\u00e1 negativo, mas o nosso FoF conseguiu ter um bom desempenho, proporcionando a segunda emiss\u00e3o.<\/span><\/p>\n\t

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Nosso FoF tem uma caracter\u00edstica diferente, justamente por ter um patrim\u00f4nio l\u00edquido pequeno, de cerca de R$ 30 milh\u00f5es. A gente consegue girar o patrim\u00f4nio de forma muito veloz, diferentemente do que os grandes FoFs fazem.<\/span><\/p>\n

Em paralelo criamos nosso CRI, GCRI11<\/strong>, buscando alternativas para atingir o objetivo inicial. Estruturamos a carteira ao longo do segundo semestre passado, e chegamos em dezembro com a proposta pronta para a oferta 476. Foi a oferta mais barata da hist\u00f3ria, com custo de R$ 0,17 por cota.\u00a0<\/span><\/p>\n

Em abril, o fundo come\u00e7ou a ser negociado no mercado secund\u00e1rio. Em junho, fizemos uma oferta exclusiva para cotistas. Do in\u00edcio at\u00e9 agora, sa\u00edmos de 75 investidores para 880 no m\u00eas passado. Devemos bater a marca de 1.000 cotistas em breve.<\/span><\/p>\n

Qual \u00e9 o cen\u00e1rio que a casa tem em meio \u00e0s tens\u00f5es pol\u00edticas e risco fiscal?<\/h4>\n

A principal vari\u00e1vel de todo o contexto em que vivemos \u00e9 o patamar da taxa de juros<\/strong>, negativamente correlacionada com os fundos imobili\u00e1rios.\u00a0<\/span><\/p>\n

Se formos avaliar o efeito de todo o imbr\u00f3glio pol\u00edtico, da infla\u00e7\u00e3o acima das expectativas, n\u00e3o tem como n\u00e3o esperarmos uma Selic<\/strong> mais alta. Mas, independentemente de quando ou quanto ir\u00e1 subir, a principal d\u00favida \u00e9 o patamar m\u00e1ximo da taxa e o que acontecer\u00e1 depois disso.\u00a0<\/span><\/p>\n

Esse patamar est\u00e1 totalmente precificado, mas algumas casas j\u00e1 est\u00e3o falando em algo maior. No curto prazo, haver\u00e1 volatilidade e incertezas caso a Selic se aproxime dos dois d\u00edgitos.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Ent\u00e3o o que voc\u00eas imaginam para o IFIX?<\/h4>\n

Neste cen\u00e1rio, eu costumo olhar o IFIX em partes. Hoje, o \u00edndice \u00e9 40% voltado para CRIs, 10% para FoFs e 50% em fundos de tijolo<\/a>.<\/span><\/p>\n

Os fundos de papel<\/a> tendem a performar bem durante os per\u00edodos de infla\u00e7\u00e3o em alta, repassando os rendimentos m\u00eas a m\u00eas. Eles tamb\u00e9m podem ser indexados ao CDI, acompanhando a alta da Selic.\u00a0<\/span>Mesmo assim, alguns fundos desta categoria t\u00eam ca\u00eddo, o que gera oportunidades. Ent\u00e3o, eu vejo que metade do IFIX deve ir bem neste cen\u00e1rio, na nossa vis\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n

Do outro lado, os fundos de tijolo, sim, sofrem mais com a infla\u00e7\u00e3o<\/strong> em alta, pois n\u00e3o conseguem passar os custos de forma imediata. Al\u00e9m disso, a taxa de juros passa a competir com quanto esses fundos pagam em dividendos<\/a>.<\/span><\/p>\n

Fundos de log\u00edstica<\/a> que distribu\u00edam 6% ao ano com a Selic em 2% era um cen\u00e1rio perfeito. Eles t\u00eam capacidade de manter seus inquilinos, mas n\u00e3o v\u00e3o passar de 6% mais infla\u00e7\u00e3o ao longo do tempo. Agora, com a taxa de juros a 6,25%, n\u00e3o tem como esses fundos n\u00e3o corrigirem e ca\u00edrem.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00c9 natural que esse processo ocorra no curto prazo. Contudo, recorrentemente ocorrem distor\u00e7\u00f5es em rela\u00e7\u00e3o ao fundamento imobili\u00e1rio. No segmento de lajes corporativas<\/a>, hoje existem pap\u00e9is extremamente descontados a seu patrim\u00f4nio. Come\u00e7am a aparecer leques de oportunidades no dia a dia.\u00a0<\/span><\/p>\n\t

\n\t\t\t\tLeia tamb\u00e9m<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\tFII VISC11 faz maior compra de shoppings desde o come\u00e7o da pandemia. Veja as aquisi\u00e7\u00f5es\t\t<\/a>\n\t<\/div>\n\n\n

No longo prazo, levando em considera\u00e7\u00e3o o fundamento imobili\u00e1rio dos ativos e o ciclo hist\u00f3rico da ind\u00fastria, quando uma escassez de oferta come\u00e7a a levantar o pre\u00e7o dos ativos<\/strong> e o inverso em seguida, acreditamos que no longo prazo haver\u00e1 uma retomada forte.<\/span><\/p>\n

Isso, independentemente do n\u00edvel da taxa de juros. Os ativos podem continuar sofrendo por algum per\u00edodo, o que aumenta ainda mais a chance de upside<\/em> no momento de retomada.<\/span><\/p>\n

Em nosso FoF, fizemos uma migra\u00e7\u00e3o dos fundos de tijolo para CRI, mas isso est\u00e1 mais ligado \u00e0 nossa caracter\u00edstica de ter agilidade nas posi\u00e7\u00f5es. Podemos perder um pouco da retomada dos fundos de tijolo, mas procuramos ser mais defensivos, n\u00e3o sei se iremos acertar.<\/span><\/p>\n

No caso dos CRIs, eles s\u00e3o bons para a prote\u00e7\u00e3o para a infla\u00e7\u00e3o. Como a infla\u00e7\u00e3o j\u00e1 est\u00e1 entre n\u00f3s, eles continuam sendo promissores?<\/h4>\n

Mesmo que a infla\u00e7\u00e3o nos pr\u00f3ximos 12 meses n\u00e3o seja de 10%, mas a partir de hoje seja de 5%, por exemplo, teremos fundos de CRI diversos, que pagam de IPCA +5% at\u00e9 IPCA +12%, com oportunidades bem espalhadas.<\/span><\/p>\n

Esses fundos que pagam infla\u00e7\u00e3o + 5% est\u00e3o descontados, pois muita gente foi para os fundos que pagam mais, ficando com des\u00e1gio em rela\u00e7\u00e3o ao patrim\u00f4nio.\u00a0<\/span><\/p>\n

Por outro lado, os fundos de IPCA + 12%, mais arriscados, est\u00e3o sendo negociados com \u00e1gio. Quando a infla\u00e7\u00e3o ficar mais comportada, naturalmente esses pap\u00e9is v\u00e3o corrigir de pre\u00e7o.<\/span><\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Mas, sim, existem muitas oportunidades no mercado ap\u00f3s esse desequil\u00edbrio.<\/span><\/p>\n

Estamos falando de fundos que, independentemente do n\u00edvel da infla\u00e7\u00e3o daqui para frente, est\u00e3o protegidos. Ent\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio olhar caso a caso, pois existem oportunidades com pap\u00e9is atrelados ao CDI, tamb\u00e9m.<\/span><\/p>\n

Com o desenvolvimento do mercado e aten\u00e7\u00e3o ao ciclo imobili\u00e1rio, como voc\u00eas acreditam que os investidores devem se portar durante essas incertezas?<\/h4>\n

A ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios<\/strong> mudou muito desde a \u00faltima crise, entre 2013 e 2017. Naquela \u00e9poca, muitos fundos atolaram im\u00f3veis dentro de FIIs com rendas garantidas de dois a tr\u00eas anos. Os ativos n\u00e3o estavam alugados, mas eles apostaram que encontrariam inquilinos \u00e0 frente.<\/span><\/p>\n

Passada a crise, muitos fundos tinham vac\u00e2ncias alt\u00edssimas. Um exemplo \u00e9 Tower Bridge<\/strong>, que j\u00e1 deixou de existir, ap\u00f3s ser comprado pelo Safra. Ele foi um desastre em termos de valor patrimonial<\/a>, e contribu\u00eda muito para o IFIX, pesando sobre o \u00edndice.\u00a0<\/span><\/p>\n

Algum problema parecido pode ocorrer agora? Sim. Alguns fundos t\u00eam renda garantida, mas na m\u00e9dia o mercado evoluiu bastante, s\u00e3o momentos diferentes.<\/span><\/p>\n

Outro ponto a ser considerado \u00e9 que a Selic chegou a 14,25% durante aquela recess\u00e3o econ\u00f4mica<\/a>, algo inimagin\u00e1vel ainda hoje. Mas, se voltarmos a esse patamar, n\u00e3o tem para onde correr, haver\u00e1 uma queda brusca.<\/span><\/p>\n

Se chegarmos no final do ciclo imobili\u00e1rio<\/strong> no fim do ano que vem, com a expectativa de Selic a 8,5%, com a percep\u00e7\u00e3o de que a infla\u00e7\u00e3o ser\u00e1 controlada e sem crescimento econ\u00f4mico, voltar\u00e1 a se falar em redu\u00e7\u00e3o da taxa de juros, voltam a olhar para os fundos imobili\u00e1rios.\u00a0<\/span><\/p>\n

Olhando a pre\u00e7os atuais, com base no que o mercado tem precificando e a antecipa\u00e7\u00e3o disso, acreditamos que os ativos podem, sim, ter uma recupera\u00e7\u00e3o \u00e0 vista. Talvez n\u00e3o at\u00e9 o fim deste ano, mas ano que vem certamente, quando a preocupa\u00e7\u00e3o com a economia se sobrepor \u00e0 infla\u00e7\u00e3o novamente.\u00a0<\/span><\/p>\n

Mas, vale dizer que, pelo hist\u00f3rico da economia brasileira e do comportamento do Banco Central, quando ambas as quest\u00f5es estiverem urgentes, a prefer\u00eancia sempre ser\u00e1 por acomodar a infla\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

O s\u00edmbolo da expans\u00e3o do mercado \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o do Fiagro. Fale sobre o ativo que voc\u00eas montaram e o que pensam sobre a classe de ativo.<\/h4>\n

Realizamos e j\u00e1 encerramos uma oferta 476<\/strong> de forma bem r\u00e1pida para sermos os pioneiros do Fiagro no Brasil. \u00c9 um fundo de CRA, tema que tamb\u00e9m temos expertise aqui na casa, tanto para origina\u00e7\u00e3o como estrutura\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

\u00c9 um fundo que deve ter um perfil parecido com o que temos de CRI, com opera\u00e7\u00f5es estruturadas que oferecem taxas acima dos concorrentes de mercado. Em termos de risco e garantia, n\u00e3o ser\u00e3o inquilinos triple A<\/a>, mas ser\u00e3o empresas com estruturas robustas.<\/span><\/p>\n\t

\n\t\t\t\tSaiba mais<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\tFII BLCA11: Fundo Bluemacaw compra 6 andares do "pr\u00e9dio do Google" por R$ 364,8 milh\u00f5es\t\t<\/a>\n\t<\/div>\n\n\n

Nos \u00faltimos anos, o mercado come\u00e7ou a demandar uma migra\u00e7\u00e3o no segmento de receb\u00edveis. Antes, o que chegava para o varejo era apenas CRIs com bom rating e 100% do CDI. O avan\u00e7o dos FIIs<\/strong> trouxe opera\u00e7\u00f5es estruturadas, profissionalizando os ativos, trazendo o mercado para mais perto.\u00a0<\/span><\/p>\n

Com os receb\u00edveis do agroneg\u00f3cio (CRA<\/strong>)<\/a> deve acontecer um pouco do mesmo movimento. Hoje, o mercado ainda est\u00e1 muito concentrado nos incentivos governamentais a bancos, ou seja, pontes de <\/span>funding <\/span><\/i>de curt\u00edssimo prazo.<\/span><\/p>\n

Os produtores nunca tiveram uma solu\u00e7\u00e3o de longo prazo e estruturada no mercado de capitais<\/a> – e que deveria ser o papel dele.<\/span><\/p>\n

Portanto, o mercado tende a ter essa evolu\u00e7\u00e3o com a cria\u00e7\u00e3o do Fiagro. Eu vejo que os CRAs devem abocanhar boa parte dos ativos ligados \u00e0 terra na nova ferramenta, por exemplo. As perspectivas s\u00e3o muito boas.<\/span><\/p>\n

Muito se fala sobre as emiss\u00f5es 400 e 476, com base nas instru\u00e7\u00f5es da CVM. O que voc\u00eas pensam a respeito?<\/b><\/h4>\n

Na 476, h\u00e1 algumas vantagens para os emissores, como a inexist\u00eancia da necessidade de criar um prospecto e n\u00e3o precisar ter informa\u00e7\u00f5es p\u00fablicas. Neste caso, como s\u00e3o para 50 a 75 investidores, a oferta sai muito bem direcionada, pois o gestor j\u00e1 deve ter contato com os investidores, n\u00e3o precisando de um intermediador.<\/span><\/p>\n

J\u00e1 na 400, ainda existem poucas casas com capacidade de coloca\u00e7\u00e3o grande no mercado de fundos imobili\u00e1rios e Fiagro. \u00c9 necess\u00e1rio pagar um pr\u00eamio para o assessoramento deste processo. Em si, ela j\u00e1 \u00e9 uma oferta mais cara.<\/span><\/p>\n

Agora, esses custos ficaram ainda mais relevantes. Um fundo que pagava 6% ao ano, com a Selic a 2%, emitia taxas que ainda valiam a pena. Isso mudou com a taxa de juros mais alta, sendo ainda menos atrativo.<\/span><\/p>\n

Ponderando isso, aqui na Galapagos<\/strong> abrimos o primeiro Fiagro do Brasil com uma 476, mas sempre estamos atentos \u00e0s oportunidades.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00e3o \u00e9 segredo para ningu\u00e9m que os fundos imobili\u00e1rios t\u00eam sofrido neste ano, com um cen\u00e1rio de infla\u00e7\u00e3o em disparada e taxa de juros em alta. Mas economia e a ind\u00fastria imobili\u00e1ria s\u00e3o c\u00edclicas. \u00c9 nisso que a Galapagos se apega, enxergando uma recupera\u00e7\u00e3o robusta no m\u00e9dio e longo prazos. 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