{"id":176615,"date":"2021-08-21T10:00:01","date_gmt":"2021-08-21T13:00:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=176615"},"modified":"2021-08-21T00:17:38","modified_gmt":"2021-08-21T03:17:38","slug":"fiis-lajes-corporativas-home-office-rbrp11","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/fiis-lajes-corporativas-home-office-rbrp11\/","title":{"rendered":"RBRP11: FII brilha no setor de lajes corporativas em tempos de home office; saiba como"},"content":{"rendered":"

Durante a pandemia, muitas empresas fecharam as portas e devolveram escrit\u00f3rios, em um movimento que poderia pressionar as lajes corporativas<\/a>. Mas esse n\u00e3o foi o caso do fundo imobili\u00e1rio RBRP11<\/strong>, que manteve sua estrat\u00e9gia e atratividade mesmo em meio \u00e0 onda de home office. O FII passou por outros desafios — mas brilhou, mostrando resili\u00eancia e desempenho eficiente.<\/p>\n\t

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Caio Castro,<\/strong> s\u00f3cio da RBR<\/strong> e membro do comit\u00ea de investimentos da gestora, lembra que os inquilinos do RBRP11<\/strong> tinham risco de cr\u00e9dito<\/a> muito bom, e por isso poucos precisaram deixar de pagar o aluguel no in\u00edcio da crise sanit\u00e1ria. Muitos foram para o home office<\/strong> — mas os que resistiram encontraram oportunidades.<\/p>\n

Castro explica que a estrat\u00e9gia adotada nesse primeiro momento foi analisar o balan\u00e7o dos inquilinos que pediram algum desconto para verificar se a situa\u00e7\u00e3o de cada um estava t\u00e3o cr\u00edtica quanto diziam. Ent\u00e3o, diz o gestor,\u00a0 percebeu-se que poucos locat\u00e1rios precisaram desse posicionamento.<\/p>\n

Para os que realmente necessitavam de um al\u00edvio no aluguel, foi concedido uma car\u00eancia de 30% para ser paga depois. Hoje, um ano e meio depois do in\u00edcio da pandemia, n\u00e3o existe mais nenhum questionamento sobre o assunto, conta o s\u00f3cio da RBR.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, o mercado de lajes<\/strong> corporativas<\/strong> passou por outro desafio que testou os FIIs desse segmento: 0 \u00cdndice Geral de Pre\u00e7os \u2013 Mercado<\/a>, o IGP-M,<\/strong> explodiu — em julho \u00faltimo, o \u00edndice acumulado em 12 meses estava em 33,83%<\/a>. Diante desse cen\u00e1rio, a estrat\u00e9gia adotada pelo o RBR11 foi de n\u00e3o repassar o IGP-M aos seus inquilinos, mas adotar o \u00cdndice Nacional de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo<\/a>\u00a0(IPCA<\/strong>) <\/a>— que somou 8,99% no mesmo per\u00edodo<\/a>.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

\u201cComo os nossos im\u00f3veis ficam em regi\u00f5es com a vac\u00e2ncia baixa e s\u00e3o bem localizados, conseguimos aumentar o aluguel. N\u00e3o usamos o IGP-M, que era o habitual, mas quase duas vezes o IPCA. Essa foi nossa estrat\u00e9gia\u201d, explica Castro.<\/p>\n

Estrat\u00e9gia do RBRP11 foi persistente<\/strong><\/h2>\n

Castro se recorda do susto no come\u00e7o da pandemia<\/strong> — ningu\u00e9m sabia ao certo o que esperar. Por\u00e9m, logo a gestora percebeu que a tese de gest\u00e3o ativa<\/strong><\/a> do RBRB11, como o foco de im\u00f3veis em localiza\u00e7\u00f5es prime. foi muito resiliente.<\/p>\n

\u201cA gente n\u00e3o sofreu: foi m\u00ednima a varia\u00e7\u00e3o de vac\u00e2ncia (\u00e1rea n\u00e3o ocupada). A gente conseguiu vender ativos gerando ganho de capital<\/a> acima de 15% ao ano para o nosso cotista. A tese n\u00e3o mudou, foi s\u00f3 validada em mais uma crise\u201d, afirma.<\/p>\n

A pouca vac\u00e2ncia<\/strong> pode ser explicada, segundo Caio, pela localiza\u00e7\u00e3o dos ativos do RBRP11.<\/strong> Ele diz que lajes AAA<\/strong> est\u00e3o se recuperando melhor dos impactos da pandemia<\/strong>, principalmente se estiverem em boas regi\u00f5es.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

De acordo com levantamento feito pela consultoria JLL, a taxa de vac\u00e2ncia<\/a> em S\u00e3o Paulo<\/strong> cresceu 1,7 ponto percentual no primeiro semestre deste ano, em rela\u00e7\u00e3o ao \u00faltimo de 2020, para 24,1%. Embora o indicador tenha avan\u00e7ado, Castro lembra que, quando se observa cada regi\u00e3o da cidade separadamente, a vac\u00e2ncia se altera. “Mais que o impacto do home office, o que afeta mais os fundos de lajes s\u00e3o as localiza\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis”, pontua.<\/p>\n

O s\u00f3cio da RBR lembra ainda: \u00e9 poss\u00edvel verificar que a vac\u00e2ncia em regi\u00f5es prime est\u00e1 caindo mesmo com a alta do pre\u00e7os de aluguel. \u201cA gente j\u00e1 est\u00e1 vendo v\u00e1rios pr\u00e9dios aqui dessas regi\u00f5es batendo R$ 200 o metro quadrado, o que era uma situa\u00e7\u00e3o que a gente n\u00e3o via\u201d, constata. Segundo ele, as devolu\u00e7\u00f5es ocorridas em \u00e1reas prime foram absorvidas.<\/p>\n

\u201cHoje a gente vem percebendo os grandes fundamentos do mercado<\/strong>: boas localiza\u00e7\u00f5es com baixa oferta de im\u00f3veis fazem com que os alugu\u00e9is subam e a vac\u00e2ncia caia\u201d, diz ele.<\/p>\n

Im\u00f3veis bem localizados: vantagens<\/strong><\/h2>\n

Por outro lado, Castro destaca que algumas regi\u00f5es de S\u00e3o Paulo ainda podem sofrer, porque existem hoje muitas ofertas de novos escrit\u00f3rios pressionando o mercado.<\/p>\n

\u201cQuem [os FIIs<\/strong>] tiver im\u00f3veis bem localizados vai surfar muito bem nessa nova fase. Boa localiza\u00e7\u00e3o tem pouca oferta. Quem est\u00e1 nas piores localiza\u00e7\u00f5es, que estava contando com crescimento de PIB\u00a0<\/strong>[Produto Interno Bruto] muito forte ou com uma recupera\u00e7\u00e3o r\u00e1pida do mercado, acho que sofre.\u201d<\/p>\n

De acordo com Castro, o home office<\/strong> n\u00e3o deve ser um considerado um vil\u00e3o para os fundos de lajes corporativas — esse papel pode ser atribu\u00eddo mesmo, ele insiste, \u00e0 localiza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis: \u201cA crise comprovou que a localiza\u00e7\u00e3o \u00e9 fundamental.\u201d<\/p>\n

Mudan\u00e7as nas estrat\u00e9gias do RBRP11<\/strong><\/h2>\n

Quando questionado sobre a estrat\u00e9gia do RBRP11<\/strong> durante a pandemia, Castro afirma que \u201ca estrat\u00e9gia n\u00e3o muda, s\u00f3 mantemos a gest\u00e3o ativa.\u201d<\/p>\n

Contudo, h\u00e1 algo novo surgindo nos planos do Fundo imobili\u00e1rio<\/strong>. O FII come\u00e7a a ingressar no setor de desenvolvimento <\/strong>—\u00a0ou seja, fazer um pr\u00e9dio novo do zero.<\/p>\n

Castro lembra que o RBRP11 comprou o Edif\u00edcio River One \u00a0(Triple A<\/a>) por R$ 17 mil o metro quadrado, valor que, segundo ele, \u201c\u00e9 muito perto do que custa construir um pr\u00e9dio.\u201d<\/p>\n

\u201cSe estamos com dificuldade em achar localiza\u00e7\u00f5es prime e pr\u00e9dios baratos, vamos construir um pr\u00e9dio novo. O valor da venda \u00e9 mais caro\u201d, diz. S\u00f3 que apenas 10% do portf\u00f3lio ficar\u00e1 reservado para isso.<\/p>\n

Explica que esses terrenos ser\u00e3o destinados \u00e0 constru\u00e7\u00e3o de lajes corporativas green buildings.<\/em> Observou que, durante a crise, esse tipo de pr\u00e9dio ganhou muito interesse e se revelou resistente. \u201cOs inquilinos n\u00e3o sa\u00edram desses pr\u00e9dios na crise, ent\u00e3o a gente vai construir esses im\u00f3veis em localiza\u00e7\u00f5es que a gente gosta\u201d, destaca.<\/p>\n

O RBRP11 diz que far\u00e1 ainda algumas vendas em busca de uma reciclagem<\/strong> do portf\u00f3lio<\/strong>.<\/p>\n

RBRP11: <\/b>li\u00e7\u00f5es da crise<\/strong><\/h2>\n

Apesar da estrat\u00e9gia bem-sucedida do RBRP11<\/strong>, h\u00e1 alguns pontos que o fundo imobili\u00e1rio n\u00e3o gostaria de repetir.<\/p>\n

Castro menciona um ativo B na Vila Ol\u00edmpia, bairro da zona sul de S\u00e3o Paulo,\u00a0 que a gestora acreditava que, por ser bem localizado, seria resistente. N\u00e3o foi: os inquilinos sofreram com a crise financeira<\/a> e sa\u00edram do im\u00f3vel.<\/p>\n

\u201cIsso foi um ponto de aten\u00e7\u00e3o: mesmo numa boa localiza\u00e7\u00e3o, se voc\u00ea n\u00e3o tiver um ativo de primeira linha, pode sofrer. Virou um aprendizado.\u201d<\/p>\n

Outra mudan\u00e7a prevista para a estrat\u00e9gia do RBRP11 \u00e9 sobre o controle dos pr\u00e9dios. \u201cNa hora da crise, voc\u00ea precisa controle para poder reagir rapidamente”, pondera.<\/p>\n

Investir com cuidado em fundos imobili\u00e1rios<\/strong><\/h2>\n

Antes de qualquer investimento em fundos imobili\u00e1rios como o RBRP11, <\/b>\u00e9 importante ressaltar que quitar as d\u00edvidas e fazer uma reserva de emerg\u00eancia s\u00e3o movimentos estrat\u00e9gicos e priorit\u00e1rios. Os analistas da SUNO Research sempre refor\u00e7am que \u00e9 necess\u00e1rio, antes, poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para aplicar ou investir endividado. Esta mat\u00e9ria n\u00e3o \u00e9 uma recomenda\u00e7\u00e3o de investimento.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Durante a pandemia, muitas empresas fecharam as portas e devolveram escrit\u00f3rios, em um movimento que poderia pressionar as lajes corporativas. Mas esse n\u00e3o foi o caso do fundo imobili\u00e1rio RBRP11, que manteve sua estrat\u00e9gia e atratividade mesmo em meio \u00e0 onda de home office. 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