{"id":151754,"date":"2021-05-31T13:03:13","date_gmt":"2021-05-31T16:03:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=151754"},"modified":"2021-06-13T23:38:37","modified_gmt":"2021-06-14T02:38:37","slug":"plano-diretor-sp-como-revisao-muda-mercado-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/plano-diretor-sp-como-revisao-muda-mercado-imobiliario\/","title":{"rendered":"Plano Diretor de SP: Veja como a revis\u00e3o mudar\u00e1 o mercado imobili\u00e1rio e de FIIs"},"content":{"rendered":"

Prevista para ocorrer uma vez por d\u00e9cada, a revis\u00e3o do Plano Diretor<\/strong> da Cidade de S\u00e3o Paulo deve mudar dr\u00e1stica e lentamente a maneira como o paulistano vive. Ao mesmo tempo, muda o mercado imobili\u00e1rio e, consequentemente, o mercado de Fundos Imobili\u00e1rios<\/a>, prevendo novos regramentos sobre constru\u00e7\u00e3o e a din\u00e2mica urbana da maior cidade da Am\u00e9rica Latina.<\/span><\/p>\t

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Plano Diretor deve ser revisado ainda em 2021, com prazo de inscri\u00e7\u00e3o de participa\u00e7\u00e3o do processo revisor encerrando na pr\u00f3xima segunda (31) - Foto: Ag\u00eancia Brasil<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

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O Plano Diretor atual, feito na gest\u00e3o do petista Fernando Haddad, prev\u00ea um maior adensamento urbano<\/a> e visa uma prioriza\u00e7\u00e3o do transporte p\u00fablico, com uma configura\u00e7\u00e3o urbana<\/strong> que estimule o seu uso. Al\u00e9m disso, prev\u00ea alguns regramentos que atuam no pre\u00e7o dos im\u00f3veis de forma mais direta.<\/p>\n

Apesar de a reelabora\u00e7\u00e3o do plano estar marcada para 2024, ainda em 2021 o documento deve ser revisado pelos vereadores, com possibilidade de mudan\u00e7a nos regramentos. As mudan\u00e7as n\u00e3o possuem efeito direto de curto prazo, mas devem impactar a din\u00e2mica urbana<\/a>, mudando o pre\u00e7o no m\u00e9dio e longo prazo.<\/p>\n

“Voc\u00ea pode ter uma mudan\u00e7a estrutural que v\u00e1 come\u00e7ar a impactar. Hoje um fundo que est\u00e1 comprado na Avenida Faria Lima, pode ser que, em 10 ou 15 anos, com uma mudan\u00e7a estrutural e ocupacional, perca o polo de neg\u00f3cios da cidade, pode passar a ser Moema, por exemplo”, cita explica o Analista de Produtos da \u00d3rama Investimentos, Phillipe Aguiar.
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De forma praticamente un\u00e2nime, os gestores de Fundos Imobili\u00e1rios<\/strong>, em entrevista \u00e0 esta reportagem, ressaltaram o Coeficiente de Aproveitamento b\u00e1sico como o principal fator. O coeficiente, de sigla “CA”, representa nada mais do que o quanto voc\u00ea pode construir em um determinado terreno sem ter de pagar mais por isso. Quanto mais alto o CA, mais \u00e9 poss\u00edvel construir sem pagar taxas adicionais.<\/p>\n

Atualmente, s\u00f3 uma pequena parte da capital paulista oferece maior flexibilidade, permitindo a constru\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios altos<\/strong>, enquanto a maior parte da cidade possui limita\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

\u00c9 por fatores como este que Nova Iorque \u00e9 um polo de arranha c\u00e9us, j\u00e1 que voc\u00ea consegue direcionar os recursos para a compra de insumos, subir espig\u00f5es enormes e levantar edif\u00edcios maiores<\/a>.<\/p>\n

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Gr\u00e1fico: Prefeitura de S\u00e3o Paulo<\/figcaption><\/figure>\n

O Plano Diretor atual de S\u00e3o Paulo \u00e9 mais r\u00edgido do que o plano anterior. Na vers\u00e3o atual, o Coeficiente de Aproveitamento b\u00e1sico<\/strong> para a maioria dos im\u00f3veis urbanos passou de 2 [regra mais flex\u00edvel] para 1 [mais r\u00edgido]. Agora, o mercado tem a expectativa de que o CA volte a patamares mais flex\u00edveis, favorecendo o mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n

“Acreditamos que o aumento do coeficiente de aproveitamento, a amplia\u00e7\u00e3o do raio de abrang\u00eancia dos Eixos de Estrutura\u00e7\u00e3o da Transforma\u00e7\u00e3o Urbana (EETU), al\u00e9m de um maior adensamento nas zonas estritamente residenciais tendem a incentivar a produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria”, ressalta o CEO e S\u00f3cio Fundador da Mogno Capital, Daniel Caldeira.<\/p>\n

Os EETUs s\u00e3o regi\u00f5es de grande adensamento, onde o coeficiente chega a ser 4. “Nestas \u00e1reas, o adensamento populacional \u00e9 regulamentado e incentivado. A limitada por\u00e7\u00e3o desse territ\u00f3rio<\/a> contribui para a competi\u00e7\u00e3o nas aquisi\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis e consequente eleva\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os<\/a>“, analisa Caldeira.<\/p>\n

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Zoneamento e configura\u00e7\u00e3o territorial distorcem pre\u00e7os<\/h2>\n

Al\u00e9m disso, o zoneamento \u00e9 outra frente vista como problem\u00e1tica. O Copan, edif\u00edcio enorme e com apar\u00eancia de “S” do centro de S\u00e3o Paulo, mostra justamente o oposto do que h\u00e1 de regramento atualmente.<\/p>\n

A cidade, hoje, apresenta uma configura\u00e7\u00e3o espraiada e com uma distribui\u00e7\u00e3o que penaliza especialmente a popula\u00e7\u00e3o que \u00e9 mais vulner\u00e1vel socialmente, visto que as regras r\u00edgidas em diversos bairros acabam tornando todo o mercado imobili\u00e1rio<\/strong> mais caro.<\/p>\n

O zoneamento separa a cidade em “zonas”, e prop\u00f5e regras distintas para cada uma delas. Com um regramento cada vez mais apertado em algumas regi\u00f5es, h\u00e1 distor\u00e7\u00f5es intensas no pre\u00e7o dos im\u00f3veis de alguns bairros<\/a>.<\/p>\n

O professor da Faculdade de Arquitetura da Mackenzie, Luiz Guilherme Rivera de Castro, ressalta que no Centro de S\u00e3o Paulo, por exemplo, quem atua no mercado imobili\u00e1rio, via de regra, precisa de “mais conhecimento e mais recursos” para lidar com um regramento mais apertado do que nas demais regi\u00f5es, incluindo o que tange aos edif\u00edcios hist\u00f3ricos.<\/p>\n

“A constitui\u00e7\u00e3o do centro repousa nisso. \u00c9 a \u00e1rea mais valorizada pois \u00e9 a mais acess\u00edvel. Uma grande metr\u00f3pole, como S\u00e3o Paulo, tem \u00e1reas com tanto ou mais valor, mas o que ocorre \u00e9 que o Centro ainda \u00e9 muito valorizado. As constru\u00e7\u00f5es que existem ali, contudo, s\u00e3o muito obsoletas. As leis s\u00e3o necess\u00e1rias, mas tornam-se um complicador para a recupera\u00e7\u00e3o de alguns edif\u00edcios. O processo de demoli\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o no Centro \u00e9 muito mais dif\u00edcil, al\u00e9m de os custos serem mais altos”, ressalta.<\/p>\n

Com as regras atuais, uma quadra em Paris ou Manhattan acaba sendo ocupada por praticamente o dobro de habitantes do que uma quadra na capital paulista. Ademais, a maioria das cidades que adotaram pol\u00edticas de zoneamento<\/strong> e “preserva\u00e7\u00e3o de bairros” aumentaram em praticamente 50% o n\u00famero de moradias informais, aponta o artigo do economista Ciro Biderman, da Funda\u00e7\u00e3o Get\u00falio Vargas (FGV).<\/p>\n\n\t

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