{"id":145684,"date":"2021-05-09T10:00:40","date_gmt":"2021-05-09T13:00:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=145684"},"modified":"2021-05-12T12:56:08","modified_gmt":"2021-05-12T15:56:08","slug":"vrta11-verita-fundo-imobiliario-entrevista","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/vrta11-verita-fundo-imobiliario-entrevista\/","title":{"rendered":"Fundo Imobili\u00e1rio VRTA11 opta por cautela em meio a avan\u00e7o da infla\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"

Em um momento em que o IFIX<\/a>, principal \u00edndice de fundos imobili\u00e1rios (FIIs) da bolsa de valores, est\u00e1 estagnado, os fundos de pap\u00e9is, que investem em certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios (CRIs), v\u00eam se destacando e acumulando altas. Em fevereiro, por exemplo, os cinco fundos do IFIX que mais subiram eram de CRIs. Em mar\u00e7o, quatro, e em abril, tr\u00eas. O VRTA11, por\u00e9m, tamb\u00e9m um fundo imobili\u00e1rio<\/strong> de CRIs, tem neste ano a sua cota est\u00e1vel, com a gest\u00e3o preferindo a cautela.<\/p>\t

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O gestor Rodrigo Possenti \/ Foto: Divulga\u00e7\u00e3o<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n

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\u201cOs fundos de pap\u00e9is, <\/a><\/strong>por serem indexados a \u00edndices de infla\u00e7\u00e3o<\/strong>, est\u00e3o dando muito retorno, com dividendos mais altos. Poder\u00edamos ter pap\u00e9is de d\u00edvida com um IPCA +12%? Sim, mas, na nossa cabe\u00e7a, o riscos n\u00e3o valem\u201d, afirma Rodrigo Possenti, gestor do VRTA11<\/strong>, ou Fator Verita.<\/p>\n

Muitos CRIs que levam os \u00edndices de infla\u00e7\u00e3o em conta na hora dos reajustes est\u00e3o rendendo mais – quem toma o cr\u00e9dito tem de cumprir os termos e pagar as parcelas conforme a corre\u00e7\u00e3o acertada. Isso, por\u00e9m, acaba pesando no risco dos FIIs que investem nesses certificados, uma vez que as incorporadores e construtoras, que devem para os fundos, t\u00eam suas situa\u00e7\u00f5es financeiras deterioradas com suas d\u00edvidas crescendo por conta dos termos (impulsionadas, por exemplo, pelo alta do IPCA).<\/p>\n

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Em abril, o IGP-M<\/a>, \u00edndice muito utilizado como indexador de CRIs<\/a>, avan\u00e7ou 1,51%, acumulando alta de 32% em doze meses. O \u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo (IPCA)<\/a>, tamb\u00e9m muito usado na corre\u00e7\u00e3o do valor pago por quem toma cr\u00e9ditos imobili\u00e1rios, avan\u00e7ou menos: 0,93% em mar\u00e7o e 6,20% nos \u00faltimos 12 meses. Mas, mesmo assim, tem sua alta vista com receio por especialistas do Fator Verita.<\/p>\n

\u201cFomos um dos primeiros a alertar para a alta do IGP-M. Acendemos as luzes de alerta quando o \u00edndice estava a 10%, 12% ao ano. Neste caso, j\u00e1 \u00e9 dif\u00edcil repassar o pre\u00e7o no aluguel. \u00c9 uma varia\u00e7\u00e3o muito alta e quem paga tem dificuldade\u201d, explica Possenti.<\/p>\n

VRTA11 diminuiu exposi\u00e7\u00e3o ao IGP-M durante todo 2020<\/h2>\n

Em janeiro de 2020, 26% dos ativos do VRTA11 eram indexados a esse \u00edndice. Em mar\u00e7o deste ano, esse n\u00famero caiu para apenas 10%. E o plano do fundo \u00e9 renegociar ainda mais contratos. \u201cFaremos uma releitura de tudo o que \u00e9 IGP-M e, provavelmente, essas opera\u00e7\u00f5es passar\u00e3o a ser indexadas ao IPCA\u201d, diz o gestor.<\/p>\n

Para Possenti, a mudan\u00e7a se mostrou, apesar de cautelosa, certa. O VRTA11 n\u00e3o conseguiu continuar seguindo uma tend\u00eancia de alta em seus dividendos neste ano, como alguns outros fundos imobili\u00e1rios de papel, estando com os proventos mensais est\u00e1veis em R$ 0,90 desde dezembro do ano passado, mas tamb\u00e9m n\u00e3o est\u00e1 t\u00e3o exposto a tantos riscos.<\/p>\n

\u201cAgora estamos vendo gestores sofrendo com esse aumento do IGP-M. Sofremos muito menos por termos lido o cen\u00e1rio antes. Quando tomamos a decis\u00e3o e fizemos o alerta, alguns nos perguntaram: voc\u00eas acham que \u00e9 para tanto? Eu falei: eu acho!\u201d, afirma.<\/p>\n

Os investidores de fundos imobili\u00e1rios, grande parte pessoas f\u00edsicas, acabam por ver apenas os proventos e ignorar os riscos daquilo que investem. \u201cAs pessoas veem um fundo pagando R$ 2 por cota e pensam \u2018isso \u00e9 maravilhoso\u2019, mas, geralmente, h\u00e1 riscos por de tr\u00e1s dessas distribui\u00e7\u00f5es t\u00e3o generosas. A infla\u00e7\u00e3o alta empurra os dividendos para cima e, recorrentemente, tamb\u00e9m as cotas\u201d, alerta o gestor do VRTA11, explicando sobre o porqu\u00ea de tantos fundos imobili\u00e1rios de CRIs estarem performando t\u00e3o bem neste ano.<\/p>\n

Fundo imobili\u00e1rio segue pol\u00edtica de balan\u00e7ar riscos e retornos<\/h2>\n

O Verita \u00e9 um fundo antigo, fundado em 2010, e tem o compromisso de n\u00e3o ser nem um high yield<\/em>, com dividendos muito elevados, nem um high grade<\/em>, assumindo poucos riscos. \u201cEstamos com um dividend yield<\/em><\/a> anual de 5,5% a 6% mais infla\u00e7\u00e3o. Tentamos equilibrar bem a rela\u00e7\u00e3o de risco e retorno.\u201d<\/p>\n

A cota era negociada nesta sexta-feira (7) a R$ 113,49, acima do valor patrimonial por papel, que \u00e9 de R$ 101,08. O VRTA11 tem, atualmente, um valor patrimonial de cerca de R$ 1,02 bilh\u00e3o. Desses, cerca de 10%, ou R$ 120 milh\u00f5es, estavam em caixa no final de abril, diminuindo na compara\u00e7\u00e3o com o relat\u00f3rio de mar\u00e7o.<\/p>\n

\"VRTA11\"
Gr\u00e1fico: Relat\u00f3rio Fator<\/figcaption><\/figure>\n

\u201cParte deste caixa \u00e9 proveniente da \u00faltima emiss\u00e3o e parte \u00e9, justamente, fruto das renegocia\u00e7\u00f5es de contratos que fizemos. Sofremos bastante com elas, mas estamos nos preparando para fazer novas aloca\u00e7\u00f5es\u201d afirma Possenti. O fundo finalizou, em agosto do ano passado, sua s\u00e9tima emiss\u00e3o de cotas, em que movimentou R$ 509,9 milh\u00f5es.<\/p>\n

FII tem prefer\u00eancia por setores mais resilientes<\/h2>\n

\u201cEstamos sendo cautelosos para n\u00e3o fazer opera\u00e7\u00f5es que n\u00e3o fa\u00e7am sentido na rela\u00e7\u00e3o entre risco e retorno. Estamos de olho em setores que s\u00e3o resilientes a despeito de qualquer coisa. Setores como os de necessidade b\u00e1sica, que incluem varejo alimentar, hospitais, farm\u00e1cias\u201d, explica.<\/p>\n

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Assumindo um pouco mais de risco, o VRTA11 v\u00ea tamb\u00e9m os shoppings como uma boa op\u00e7\u00e3o para o longo prazo, espreitando a diminui\u00e7\u00e3o das restri\u00e7\u00f5es, mas tamb\u00e9m esperando para ver o impacto do e-commerce<\/em> no setor.<\/p>\n

Em uma an\u00e1lise mais aberta, Possenti v\u00ea o mercado imobili\u00e1rio<\/strong> se beneficiando em um cen\u00e1rio de recupera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica e de juros mais baixos, mas, ao mesmo tempo, h\u00e1 no horizonte um cen\u00e1rio incerto. “O pr\u00f3prio IPCA est\u00e1 em um patamar elevado, mas a\u00ed n\u00e3o h\u00e1 muito para onde fugir. \u00c9 uma perda do valor do dinheiro e n\u00e3o h\u00e1 o que fazer. Ser\u00e1 desgastante se esse \u00edndice passar de dois d\u00edgitos”, diz.<\/p>\n

Ao mesmo tempo, se a infla\u00e7\u00e3o continuar avan\u00e7ando e o Banco Central<\/a> optar por acelerar a taxa de juros para control\u00e1-la, os FIIs podem ser impactados. “Se chegarmos a uma taxa de juros entre 6% e 8%, o impacto n\u00e3o vai ser t\u00e3o grande, pois a maioria dos fundos imobili\u00e1rios conseguem rentabilizar algo pr\u00f3ximo a isso e ainda s\u00e3o isentos de imposto de renda. Se avan\u00e7ar mais, por\u00e9m, os FIIs s\u00e3o afetados pela competi\u00e7\u00e3o com a renda fixa<\/a>, um investimento livre de risco”, diz.<\/p>\n

As proje\u00e7\u00f5es para o IPCA<\/strong>, seriam, para o VRTA11, muito abertas. O fundo trabalhava anteriormente com a expectativa de que este \u00edndice estaria mais “comportado”, mas os pre\u00e7os fecharam o primeiro trimestre com varia\u00e7\u00e3o maior do que a esperada. “Com a atividade econ\u00f4mica melhorando, pode haver uma piora da situa\u00e7\u00e3o. Quando sairmos da pandemia, se houver uma demanda represada, os pre\u00e7os devem continuar a avan\u00e7ar”, diz.<\/p>\n

De qualquer forma, o FII pretende continuar investindo, com um pouco mais de cautela e deve, em breve, terminar suas aloca\u00e7\u00f5es. “Terminando a aloca\u00e7\u00e3o do caixa devemos voltar a aumentar dividendos. A poss\u00edvel alta da infla\u00e7\u00e3o deve continuar tamb\u00e9m empurrando todos os fundos de CRIs. Nossa estrat\u00e9gia atual \u00e9, dado o cen\u00e1rio, fazer investimentos bem feitos”, finaliza o gestor do fundo imobili\u00e1rio.<\/strong><\/p>\n

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