{"id":135019,"date":"2021-03-27T12:00:40","date_gmt":"2021-03-27T15:00:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=135019"},"modified":"2021-05-12T12:57:20","modified_gmt":"2021-05-12T15:57:20","slug":"xp-malls-xpml11-gestor-impactos-projecoes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/xp-malls-xpml11-gestor-impactos-projecoes\/","title":{"rendered":"XPML11 muda de estrat\u00e9gia na segunda onda da pandemia, diz gestor"},"content":{"rendered":"

\u201cO ano de 2021 come\u00e7ou de forma dif\u00edcil para os shoppings no Brasil.\u201d Assim come\u00e7a o relat\u00f3rio mais recente do fundo imobili\u00e1rio XPML11<\/strong>, ou XP Malls FII, publicado no in\u00edcio de mar\u00e7o. Com os casos de covid-19 acelerando no Brasil em fevereiro, alguns dos ativos do fundo imobili\u00e1rio<\/a> voltaram a ser fechados. Desta vez, por\u00e9m, o gestor do XPML11 est\u00e1 mais bem preparado e decidiu adotar novas estrat\u00e9gias para lidar com a crise.<\/p>\t

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\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\"XPML11\n\t\t\t<\/picture>\n\n\t\t\t
Pedro Carraz \/ Divulga\u00e7\u00e3o<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n

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Em entrevista exclusiva ao SUNO<\/strong> Not\u00edcias, Pedro Carraz<\/strong>, s\u00f3cio e gestor da XP Asset Management<\/strong> e um dos respons\u00e1veis pelo XPML11, contou que a primeira fase da pandemia, vivida em 2020, deixou a XP mais preparada para encarar a situa\u00e7\u00e3o atual.<\/p>\n

\u201cEm 2020 foi na base da tentativa e erro. A pandemia era algo in\u00e9dito. Agora a gente j\u00e1 tem uma base, sabemos mais como lidar\u201d, disse.<\/p>\n

Se em 2020 o fundo de shoppings optou por cortar os alugu\u00e9is<\/strong> de todos os lojistas, neste ano a gest\u00e3o foi mais a fundo na an\u00e1lise. \u201cAgora n\u00f3s j\u00e1 sabemos como lidar com os lojistas. Sabemos quem tem mais ou menos chance de lidar com a crise. A medida, a priori, \u00e9 n\u00e3o dar nenhum desconto antes de sentar e conversar\u201d, afirma Carraz.<\/p>\n

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Em seu \u00faltimo relat\u00f3rio gerencial, publicado no in\u00edcio de mar\u00e7o, o XPML11 afirmou que, durante o m\u00eas de fevereiro, dois shoppings do seu portf\u00f3lio<\/a> tiveram de ser fechados.<\/p>\n

Foram eles o Ponta Negra, localizado em Manaus, reaberto apenas na \u00faltima semana do m\u00eas, e o Catarina Fashion Outlet<\/strong>, localizado em S\u00e3o Roque (SP), que ficou fechado por uma semana. Este \u00e9 o principal ativo do fundo, compondo, sozinho, 30% da carteira.<\/p>\n

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Catarina Fashion Outlet \u00e9 principal ativo do XP Malls (XPML11) \/ Fonte: Facebook<\/figcaption><\/figure>\n

Na \u00faltima segunda-feira, o cen\u00e1rio era outro: apenas tr\u00eas shoppings dos 12 da carteira estavam abertos \u2013 o Downtown e o Caxias Shoppings, no estado do Rio de Janeiro, e o Shopping Ponta Negra. Os tr\u00eas juntos somam cerca de 21% da carteira do XPML11.<\/p>\n

\u201cAquilo que foi feito em mar\u00e7o e em abril do ano passado, de \u2018n\u00e3o cobrar aluguel e pronto\u2019, n\u00e3o foi e n\u00e3o ser\u00e1 repetido\u201d, diz Carraz. O fundo optou, agora, por balancear os resultados no curto prazo e ao mesmo tempo prezar pelo m\u00e9dio e longo.<\/p>\n

\u201cSe voc\u00ea n\u00e3o ajuda, o lojista fecha a porta e a vac\u00e2ncia aumenta, o que costuma ser ruim para o longo-prazo. Optamos ent\u00e3o por cobrar taxas de condom\u00ednio<\/strong> e negociar caso a caso o aluguel, buscando o meio termo\u201d, explica o gestor.<\/p>\n

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\n\t\t\t\tSaiba mais<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\tMXRF11: Veja as perspectivas para este fundo imobili\u00e1rio ap\u00f3s a emiss\u00e3o\t\t<\/a>\n\t<\/div>\n\n<\/span><\/p>\n

Gestor do XP Malls se mant\u00e9m otimista com cen\u00e1rios de FIIs<\/h2>\n

De qualquer forma, Carraz se mant\u00e9m otimista para o futuro e n\u00e3o acredita em um grande aumento da inadimpl\u00eancia<\/strong>, apesar da diferente forma de negociar com os lojistas.<\/p>\n

\u201cNunca imaginamos que 2021 seria muito bom e o cen\u00e1rio n\u00e3o mudou muito. Mas acreditamos, por exemplo, que o per\u00edodo de fechamento deve ser mais curto do que no ano passado\u201d, afirma o gestor do XP Malls.<\/p>\n

Esse menor \u201clockdown\u201d, segundo ele, n\u00e3o se dar\u00e1 necessariamente por conta do maior controle da pandemia, e sim porque a economia est\u00e1 mais fragilizada. \u201cO cen\u00e1rio est\u00e1 pior, com o governo n\u00e3o podendo mais ajudar as pessoas, com o aux\u00edlio, e os pr\u00f3prios empres\u00e1rios, com financiamentos. As pessoas n\u00e3o poder\u00e3o ficar muito tempo em casa\u201d, diz o respons\u00e1vel pelo XPML11.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, na ponta dos lojistas, Carraz acredita que o crescimento da vac\u00e2ncia<\/a> deve encontrar resist\u00eancia pela perspectiva do fim da pandemia. \u201cOs empres\u00e1rios veem tamb\u00e9m a luz no fim do t\u00fanel. Essas pessoas, que ainda est\u00e3o alugando um espa\u00e7o para as suas lojas em shoppings<\/strong>, seguraram a barra por um ano. Agora, com a vacina ali na frente, acho que muitos optar\u00e3o por perseverar\u201d afirma.<\/p>\n

A vac\u00e2ncia do XP Malls se manteve praticamente est\u00e1vel desde o in\u00edcio da pandemia. No entanto, a inadimpl\u00eancia oscilou muito durante o \u00faltimo ano, conforme mostra o gr\u00e1fico abaixo:<\/p>\n

\"Dados<\/p>\n

Em janeiro, o n\u00famero de lojistas com aluguel em atraso<\/strong> voltou a crescer, chegando a 13% – longe ainda por\u00e9m do pico de 59,3% registrado entre maio e junho do ano passado. O suficiente, entretanto, para impactar os dividendos<\/a>, que voltaram a recuar no m\u00eas, interrompendo uma tend\u00eancia de recupera\u00e7\u00e3o que vinha se apresentando h\u00e1 sete meses, e registrando o menor patamar de pagamento desde setembro de 2020.<\/p>\n

\"Desempenho
Desempenho do XP Malls (XPML11) – fonte XP Asset<\/figcaption><\/figure>\n

\u201cA ideia \u00e9 deteriorar um pouco o curto prazo, sem abrir m\u00e3o totalmente dele, para priorizar o m\u00e9dio e longo prazo\u201d, diz Carraz sobre a negocia\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is e a diminui\u00e7\u00e3o dos dividendos. \u201cTrouxemos j\u00e1 a aprendizagem de 2020 e estamos vivendo um dia de cada vez\u201d, pontua.<\/p>\n

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Venda de Shopping Bel\u00e9m mira longo-prazo, diz gestor do XPML11<\/h2>\n

Por outro lado, para melhorar o desempenho do XPML11 no longo-prazo para o cotista, a gest\u00e3o do fundo come\u00e7ou a tomar atitudes. A principal foi a venda da sua fatia no Parque Shopping Bel\u00e9m<\/strong><\/a>, na capital do Par\u00e1, onde o mercado tem perspectivas mais fracas.<\/p>\n

\u201cEssa movimenta\u00e7\u00e3o teve a ver com a nossa vis\u00e3o de mercado. S\u00e3o Paulo viu seu Produto Interno Bruto (PIB)<\/a> crescer em 2020, apesar da pandemia, enquanto o PIB brasileiro recuou. As regi\u00f5es Norte e Nordeste se beneficiaram muito do aux\u00edlio emergencial, mas devem ter uma recupera\u00e7\u00e3o mais lenta com o fim do benef\u00edcio\u201d, afirma.<\/p>\n

Em um momento dif\u00edcil, Pedro afirma que o papel da sua gest\u00e3o \u00e9 melhorar, cada vez mais, o portf\u00f3lio do XPML11. \u201cCompramos o Parque Shopping Bel\u00e9m no in\u00edcio de 2018, com uma vis\u00e3o de que o Brasil teria um crescimento forte nos anos seguintes, que foi frustrada\u201d, afirma.<\/p>\n

Mesmo assim, Carraz aponta que a aquisi\u00e7\u00e3o rendeu lucros<\/a>. \u201cTivemos uma taxa de retorno de investimento de 15% ao ano. Um \u00e1gio de mais de 20%, mesmo em meio a uma pandemia. Vendemos porque n\u00e3o vislumbr\u00e1vamos para o futuro um retorno t\u00e3o bom quanto no passado.\u201d<\/p>\n