{"id":131073,"date":"2021-03-13T12:00:17","date_gmt":"2021-03-13T15:00:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=131073"},"modified":"2021-05-12T12:51:50","modified_gmt":"2021-05-12T15:51:50","slug":"capitania-industria-fundos-imobiliarios-credito-privado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/capitania-industria-fundos-imobiliarios-credito-privado\/","title":{"rendered":"Capit\u00e2nia: Ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios pode dobrar em 1 ano"},"content":{"rendered":"

O crescimento do mercado de fundos imobili\u00e1rios<\/a> \u00e9 not\u00e1vel. Especialistas estimam que a ind\u00fastria pode atingir 2 milh\u00f5es de investidores em pouco tempo. Para a gestora Capit\u00e2nia<\/strong>, se o Brasil tiver um ano est\u00e1vel com juro baixo, esse patamar ser\u00e1 atingido em apenas um ano.<\/p>\t

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\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\"Capit\u00e2nia:\n\t\t\t<\/picture>\n\n\t\t\t
BR Properties: a \u00e1rea bruta loc\u00e1vel (ABL) do Complexo JK \u00e9 de, aproximadamente, 16.847 m\u00b2<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

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A gestora, que \u00e9 focada especificamente em cr\u00e9dito privado<\/strong><\/a> e fundos imobili\u00e1rios<\/strong>, tem aproximadamente R$ 10 bilh\u00f5es sob gest\u00e3o.<\/p>\n

Com quase 18 anos de estrada no mercado financeiro, a Capit\u00e2nia enxerga em suas \u00e1reas de atua\u00e7\u00e3o, junto \u00e0 mudan\u00e7a no mundo dos investimentos no Brasil, a oportunidade de crescer “em duas ou tr\u00eas vezes” seu pr\u00f3prio tamanho.<\/p>\n

A empresa diz que cresceu 25% no ano passado, substituindo dinheiro de curto prazo pelo de longo prazo. Dentre as oportunidades no mercado, compram fundos de lajes corporativas “de olhos fechados” se comparados aos galp\u00f5es log\u00edsticos.<\/p>\n

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As mudan\u00e7as trazidas pela pandemia do novo coronav\u00edrus<\/strong> (Covid-19)<\/a>, para eles, n\u00e3o implica em um “novo normal”. No caso dos shopping centers, por exemplo, \u00e9 uma quest\u00e3o “meramente sanit\u00e1ria” para que o movimento volte.<\/p>\n

Confira os principais trechos da conversa do SUNO Not\u00edcias<\/strong> com Caio de Souza Conca, respons\u00e1vel pela \u00e1rea de investimentos imobili\u00e1rios, e Arturo Profili<\/a>, l\u00edder da \u00e1rea de cr\u00e9dito privado da Capit\u00e2nia.<\/p>\n

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Caio de Souza Conca e Arturo Profili, s\u00f3cios da Capit\u00e2nia.<\/figcaption><\/figure>\n

\u2666<\/span><\/p>\n

O mercado tem dito que o n\u00famero de investidores em fundos imobili\u00e1rios pode atingir 2 milh\u00f5es em pouco tempo. Como voc\u00eas t\u00eam visto esse movimento? Acreditam que \u00e9 um reflexo da queda da Selic, busca por yield ou \u00e9 uma tend\u00eancia definitiva?<\/strong><\/p>\n

S\u00e3o v\u00e1rios fatores simult\u00e2neos. Observamos um claro amadurecimento da ind\u00fastria, sobretudo por j\u00e1 ter passado por v\u00e1rios ciclos.<\/p>\n

Primeiramente, t\u00ednhamos os fundos com im\u00f3veis de gest\u00e3o passiva, os monoativos; migramos para uma onda de gest\u00e3o ativa; e j\u00e1 pegou um ciclo de taxa de juros alta no Brasil. Estamos em uma evolu\u00e7\u00e3o normal.<\/p>\n

O n\u00famero de 2 milh\u00f5es de investidores deve ser atingido relativamente r\u00e1pido. O crescimento est\u00e1 vindo de forma muito acelerada, com o principal motor sendo o juro baixo. Quando o investidor m\u00e9dio v\u00ea que a poupan\u00e7a<\/strong> n\u00e3o protege o valor do dinheiro no tempo ele liga o alerta.<\/p>\n

Os fundos imobili\u00e1rios s\u00e3o uma excelente porta de entrada para os investidores. \u00c9 algo mais f\u00e1cil de entender.<\/p>\n

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Boletim da B3 sobre FII (janeiro de 2021)<\/figcaption><\/figure>\n

Recentemente, bancos t\u00eam elevado as previs\u00f5es para o patamar no fim do ano. Um processo inverso, de ciclo de alta dos juros, pode frear o crescimento da ind\u00fastria de FIIs?<\/strong><\/p>\n

Sinceramente, acredito que n\u00e3o mude nada. N\u00e3o estamos falando de um cen\u00e1rio em que a taxa de juros<\/strong><\/a> ir\u00e1 para os 15% novamente, mas talvez somente at\u00e9 os 5% ou 6%. Esse processo n\u00e3o ir\u00e1 inviabilizar a ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios.<\/p>\n

Esse mercado s\u00f3 n\u00e3o cresceu mais r\u00e1pido pois ainda n\u00e3o tivemos um ano de estabilidade com o juro baixo. Quando est\u00e1vamos para experimentar esse ano, chegou o coronav\u00edrus, que por sua vez intensificou a quest\u00e3o fiscal e a pol\u00edtica.<\/p>\n

Em um per\u00edodo de estabilidade, mesmo com a Selic a 5%<\/a>, a ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios pode dobrar em um ano. Se pegarmos a quantidade de im\u00f3veis que est\u00e3o dentro dos fundos imobili\u00e1rios contra os que est\u00e3o fora, existe potencial para o mercado ser cinco vezes o tamanho que \u00e9 hoje.<\/p>\n

Pensando pelo ponto de vista dos investidores que possuem a\u00e7\u00f5es em Bolsa, n\u00e3o h\u00e1 por que n\u00e3o ter parte da carteira em fundos imobili\u00e1rios. Existe uma quest\u00e3o de cultura do Pa\u00eds que est\u00e1 mudando rapidamente.<\/p>\n

Muita gente est\u00e1 chegando na Bolsa agora. Dos novos, poucos pegaram o caos que foi o mercado no primeiro semestre do ano passado. Como que a Capit\u00e2nia lidou com a crise durante 2020?<\/strong><\/p>\n

Nos primeiros meses da crise, n\u00f3s perdemos capital com os pedidos de resgate nos fundos de curto prazo<\/a>, de liquidez<\/strong> di\u00e1ria e D+45.<\/p>\n

Esses fundos perderam cerca de 40% do tamanho \u2013 t\u00ednhamos pouco mais de R$ 1 bilh\u00e3o no in\u00edcio do ano e chegamos a ter entre R$ 600 milh\u00f5es e R$ 700 milh\u00f5es na soma. No entanto, pela estrutura do nosso passivo, na m\u00e9dia sofremos muito menos que a ind\u00fastria.<\/p>\n

No entanto, por termos um passivo bem diversificado, o ano foi positivo. A Capit\u00e2nia cresceu aproximadamente 25% em 2020. Sa\u00edmos de R$ 7 bilh\u00f5es para R$ 9,5 bilh\u00f5es.<\/p>\n

Basicamente, trocamos dinheiro de curto prazo para capital de longo prazo, o que \u00e9 \u00f3timo para a sustentabilidade da pr\u00f3pria empresa.<\/p>\n\t

\n\t\t\t\tLeia tamb\u00e9m<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\tConfira os rendimentos dos Fundos Imobili\u00e1rios em fevereiro\t\t<\/a>\n\t<\/div>\n\n\n

No dia a dia, o que fizemos no auge da crise foi tentar comprar ativos no mercado secund\u00e1rio a pre\u00e7os bons. Ap\u00f3s isso, aderimos algumas emiss\u00f5es de cotas de fundos.<\/p>\n

J\u00e1 para o final do ano, o mercado de capitais foi normalizado e retomamos nossas atividades rotineiras \u2013 de buscar oportunidades de aportar capital nas quatro \u00e1reas focais.<\/p>\n

Hoje, diferentemente da maior parte das gestoras do Brasil, temos bastante capital alocado em NTN-B<\/strong>, ou seja, nos protegemos da infla\u00e7\u00e3o<\/a>.<\/p>\n

Temos pouqu\u00edssimo dinheiro no CDI<\/strong>, mesmo com a perspectiva de alta da Selic nos pr\u00f3ximos 12 meses. A nossa carteira atualmente est\u00e1 no melhor patamar da hist\u00f3ria, bem constru\u00edda e bem l\u00edquida.<\/p>\n

Com a pandemia, \u00e9 dito que chegou um \u201cnovo normal\u201d na sociedade. O mercado de trabalho mudou, e os fundos de lajes corporativas foram muito pressionadas na Bolsa \u2013 diferentemente dos galp\u00f5es log\u00edsticos. A realidade chegou para ficar?<\/strong><\/p>\n

Sinceramente, n\u00f3s ainda n\u00e3o vimos \u201cnovo normal\u201d nenhum. Esse aumento de vac\u00e2ncia em lajes corporativas<\/strong>, saindo de 14% de \u00e1rea vaga para 18%, ele ocorre mais em fun\u00e7\u00e3o das altera\u00e7\u00f5es nas empresas. Muitas mudaram de tamanho, demitiram ou contrataram muito etc.<\/p>\n

Estamos bem pr\u00f3ximos dos gestores, e pelo que percebemos ainda n\u00e3o houve uma mudan\u00e7a permanente de h\u00e1bitos de trabalho. A flexibilidade, sim, veio para ficar, mas isso n\u00e3o implica em devolu\u00e7\u00e3o de \u00e1rea. Ainda n\u00e3o temos mudan\u00e7as permanentes.<\/p>\n

O fato \u00e9 que a atividade econ\u00f4mica em queda e a escalada do desemprego impacta diretamente na tomada de decis\u00e3o das empresas, \u00e9 economia real na veia. Nesse primeiro momento, esse \u00e9 a maior influ\u00eancia. No entanto, o pre\u00e7o dos ativos se ajusta a esse panorama.<\/p>\n

Se precis\u00e1ssemos comprar fundos de lajes corporativas ou de galp\u00f5es, hoje, compramos lajes de olhos fechados.<\/p>\n

Os fundos de log\u00edstica<\/strong>, justamente por terem andado muito na frente, t\u00eam pouco upside<\/em>. Al\u00e9m disso, dentre todos os grandes setores do segmento imobili\u00e1rio, \u00e9 o mais f\u00e1cil de ser replicado, n\u00e3o tem barreira de entrada e ainda existe muita \u00e1rea dispon\u00edvel no Brasil.<\/p>\n

Em quatro anos, a oferta de galp\u00f5es vai mais do que dobrar. N\u00e3o sabemos se todo o avan\u00e7o do e-commerce<\/a> no Pa\u00eds ser\u00e1 o suficiente para absorver e rentabilizar toda essa \u00e1rea. O mercado de lajes \u00e9 mais racional.<\/p>\n

Os fundos de shopping centers, que tamb\u00e9m sofreram bastante na Bolsa, amea\u00e7avam retomar o crescimento e agora, com novas restri\u00e7\u00f5es, voltaram a cair. Qual \u00e9 a ideia para o setor?<\/strong><\/p>\n

Nossa vis\u00e3o para o setor \u00e9 a mesma \u2013 e ainda acho que os shopping centers<\/strong> devem voltar antes das lajes. O impacto atual \u00e9 meramente sanit\u00e1rio: se todos estiv\u00e9ssemos vacinados e os shoppings fossem abrir amanh\u00e3, possivelmente eles estariam cheios.<\/p>\n

A despeito da renda dispon\u00edvel mais enxuta, mas pessoas n\u00e3o v\u00e3o deixar de ir a shoppings.<\/p>\n

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Entendemos que o setor j\u00e1 vem se preparando h\u00e1 uma d\u00e9cada para a transforma\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica<\/strong> e de com\u00e9rcio digital. Antes, antes \u00edamos aos shoppings e s\u00f3 existiam varejistas do mundo f\u00edsico e pra\u00e7a de alimenta\u00e7\u00e3o, hoje j\u00e1 n\u00e3o \u00e9 mais assim.<\/p>\n

Dentro de um horizonte de dois a tr\u00eas anos, os fundos do setor tendem a performar bem.<\/p>\n

Quais s\u00e3o os produtos da Capit\u00e2nia e quais estrat\u00e9gicas a casa, tanto no universo imobili\u00e1rio como de cr\u00e9dito privado?<\/strong><\/p>\n

O pilar da Capit\u00e2nia \u00e9 ter produtos preenchidos por quatro \u00e1reas diferentes: deb\u00eantures, CRIs<\/a>, FDICs<\/a> e cesta de fundos imobili\u00e1rios. Ao longo do tempo, nossa carteira atuar\u00e1 sobre essas \u00e1reas, al\u00e9m do caixa em LFT.<\/p>\n

Por\u00e9m, cada produto tem sua \u00eanfase. Os ativos em Bolsa s\u00e3o preenchidos por CRIs<\/strong> e fundos imobili\u00e1rios. J\u00e1 no \u00e2mbito dos produtos n\u00e3o listados, dividimos as aten\u00e7\u00f5es em fundos de pens\u00e3o, investimentos previdenci\u00e1rios e especiais, voltados para a \u00e1rea private<\/em>.<\/p>\n\t

\n\t\t\t\tSaiba mais<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\tVeja 5 vantagens de investir em fundos imobili\u00e1rios\t\t<\/a>\n\t<\/div>\n\n\n

A estrat\u00e9gia \u00e9 fixa desde o in\u00edcio da casa. Nossa atividade \u00e9 ir garimpando as oportunidades dentro dessas \u00e1reas para ir preenchendo cada lacuna dos fundos.<\/p>\n

Anualmente, n\u00f3s compramos de forma l\u00edquida R$ 2,5 bilh\u00f5es dos ativos citados. Isso preenche a forma\u00e7\u00e3o de caixa dos fundos e nosso crescimento.<\/p>\n

Aproximadamente metade do time de gest\u00e3o \u00e9 focada no mercado imobili\u00e1rio<\/strong>, e a outra metade fica com a an\u00e1lise de ativos \u201cn\u00e3o imobili\u00e1rios\u201d, voltada mais ao cr\u00e9dito privado.<\/p>\n

Em resumo, todos os produtos que temos possuem posi\u00e7\u00e3o em aproximadamente 200 ativos, dado que entramos em cinco ou seis coisas novas todos os meses.<\/p>\n

Somos apenas a gestora, interferimos no desenho de todas as nossas transa\u00e7\u00f5es, mas n\u00e3o somos os estruturadores e os originadores dos processos de compra. N\u00e3o somos verticalizados, nem queremos ser. Queremos escalar o que fazemos hoje, talvez em duas ou tr\u00eas vezes.<\/p>\n

O nosso objetivo, sobretudo, \u00e9 crescer dento do ambiente dos fundos fechados (com maior prazo de resgate), como o fundo de fundos imobili\u00e1rios, somando valor aos investidores pessoas f\u00edsicas.<\/p>\n

Quais s\u00e3o os fundos listados em Bolsa, e os de maior acesso \u00e0s pessoas f\u00edsicas?<\/strong><\/p>\n

Nossos fundos listados s\u00e3o o CPTS11<\/a>, de CRI, CPFF11<\/a>, nosso fundo de fundos, e o CPTI, de deb\u00eantures de infraestrutura. Dentre os n\u00e3o listados temos o Capit\u00e2nia Premium, embora seja mais sofisticado tem o foco no varejo, e \u00e9 D+45.<\/p>\n

J\u00e1 no mundo de previd\u00eancia temos o Credprevid\u00eancia, que \u00e9 um fundo de cr\u00e9dito de baixo e m\u00e9dio risco.<\/p>\n

Como o mercado de cr\u00e9dito privado tem se desenvolvido no Brasil? Ele segue a tend\u00eancia do crescimento dos investimentos em Bolsa ou a moda do momento \u00e9 apenas comprar a\u00e7\u00f5es?<\/strong><\/p>\n

Se observarmos o segundo semestre de 2020, o mercado de cr\u00e9dito<\/a>, sobretudo os fundos de D+0 at\u00e9 D+90, sofreram bastante. Essa ind\u00fastria teve resgate de R$ 35 bilh\u00f5es a R$ 50 bilh\u00f5es, dependendo da \u00f3tica de an\u00e1lise. Eles reduziram 30% do tamanho com uma avers\u00e3o ao risco de cr\u00e9dito.<\/p>\n

Muito desse movimento p\u00f4de ser constatado como rotatividade dos investimentos, partindo para Bolsa e fundos multimercado. De qualquer forma, esse mercado ainda tem um tamanho relevante, aproximadamente R$ 400 bilh\u00f5es.<\/p>\n

A ind\u00fastria de cr\u00e9dito privado tem ficado mais democr\u00e1tica ao longo dos anos, e a Capit\u00e2nia<\/strong> n\u00e3o acredita que os investimentos em Bolsa sejam a \u00fanica dire\u00e7\u00e3o das pessoas f\u00edsicas.\u00a0O mercado de capitais est\u00e1 mudando, gradativamente, para ser um provedor de dinheiro de longo prazo, mais diversificado e com mais op\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O crescimento do mercado de fundos imobili\u00e1rios \u00e9 not\u00e1vel. Especialistas estimam que a ind\u00fastria pode atingir 2 milh\u00f5es de investidores em pouco tempo. Para a gestora Capit\u00e2nia, se o Brasil tiver um ano est\u00e1vel com juro baixo, esse patamar ser\u00e1 atingido em apenas um ano. 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